房地产开发企业发票的审核
2016-6-15 0:0:0 用友NC小编房地产开发企业发票的审核
房地产开发企业发票的审核在房地产开发企业的审核中，人们往往会存在这样一个误区：只要一个项目的成本或费用取得了发票，就认为已经获得了合法的凭证，而忽略了发票的具体种类和内容。事实上，取得了发票和取得了合法的发票之间还有些差距。
房地产开发企业应取得的合法发票
房地产开发企业取得的发票涉及的种类很多，根据我们实际的审核经验，以下项目成本费用所应取得的合法发票是：
1.土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”；
2.具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本；
3.委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”；
4.直接向支付相关费用时，应取得行政事业性收费收据；
5.向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部门监制的“服务业发票”；
6.支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证（或支付清单）和的扣缴证明为合法的入账凭证；
7.支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税部门监制的“服务业发票”；
8.支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证；
9.支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的“服务业发票”；
10.其他费用发票应按支付对象属于或人的不同身份来定；
11.工程费支出应区分以下情况取得发票：
1）施工方为建筑安装企业，应取得地税部门监制的“建筑安装业发票”；
2）施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”；
3）施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“商业企业专用发票”。
常见的未按规定取得发票的行为
1.在实际核算过程中，房地产开发企业往往不能按照以下的要求取得发票：
2.以行政事业性收费收据或自制收据作为土地拆迁补偿费用的凭证。
3.自制收据不能作为合法的入账凭证，行政事业性收费收据有着比较严格的使用范围，如北京市就有“对不动产产权单位因不动产拆迁所获得的补偿金收入，不得使用北京市行政事业单位统一银钱收据，应按照有关规定，及时到所属税收机关办理相应手续，领购和开具由机关监制的发票”的规定。
4.发票的种类与所开具的内容不符。如用商业企业发票开具“工程费”或“咨询费”，用服务业发票开具“工程费”等。还有的开票单位，单位性质与所开发票不符。如建筑公司开的商业企业发票等。混合行为的纳税人，发票的项目内容与真实不一致。施工方为生产、销售设施、设备的增值税纳税人时，发票开具只写“工程费”或“施工费”，这些纳税人一般属于混合销售并以销售行为为主。因此，这类发票的项目内容一般应为设施、设备的名称而不是营业劳务的种类。
5.超限额开具发票。如有的10万元版发票开为数百万，百万元版发票开为数千万元等。
6.发票内容不真实。大量开具“办公用品”“会议费”内容的发票充斥在成本、费用支出项目中，这些发票开具方有的是商场、超市、高档的礼品商店，有的是高级酒店、洗浴中心、高尔夫球场等高级娱乐场所等。
审核发票的方法
房地产开发企业的税收审核是一项非常繁杂的事情。要想按照税法的规定确认其发票的合法性，
一是应熟练掌握相关的发票管理，包括发票内容、格式、种类、填写规范、防伪措施等具体的规定；
二是认真细致地对企业凭证进行检查，尤其对那些单笔发生额较大的支出项目，更应做到逐笔审查，重点科目和重点项目发票的抽查率应该是100%；
三是以一种职业的敏感度对发票进行细心观察，不放过一切可能存在的问题；四是可以通过向税务机关发函、电话询问或网上查询等方式验证发票的合法性。
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