利用新准则进行房产税筹划
利用新准则进行房产税筹划
随着新会计准则实行范围的不断扩大,企业运用新准则对土地使用权核算的规定,进行房产税筹划的案例日渐增多,该筹划的主要思路是运用新准则的规定降低房产税的计税依据。
按照房产税相关政策,纳税人自用房产房产税的计税依据为房屋余值,一般为房屋账面原值的70%-90%.对于房屋原值,《财政部、税务总局关于印发的通知》(财税地[1986]8号)规定:房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
原《企业会计制度》规定,企业购入的土地使用权以支付土地出让金方式取得的土地使用权,按照实际支付的价款作为实际成本,并作为无形资产核算;待该项土地开发时再将其帐面价值转入在建工程。《企业会计准则第6号——无形资产》规定,企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产。
从以上规定可以看出,企业在执行原会计制度时,一般情况下自建、外购的房屋进行“固定资产”初始成本计量时,都包含取得土地使用权发生的费用,因此房产税的计税依据中也包括土地使用权的成本;而新准则对自建、外购房屋业务,均要求将土地使用权作为无形资产单独核算,“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用,因而房产税的计税依据较低。
如恒泰集团(民营非上市公司)2008年1月份购得楼宇一幢,改造后用于办公,支付价款6000万元。恒泰集团2007年执行《企业会计制度》。
如恒泰集团2008年仍执行原企业会计制度,按照规定恒泰集团应将支付的价款6000万元计入固定资产科目;如恒泰集团2008年开始执行新会计准则,所支付的6000万元购楼款可按照一定标准分摊为土地使用权3000万元,房屋3000万元。若执行原企业会计制度,所购楼宇的土地成本每年产生房产税3000*(1-30%)*1.2%=25.2万元(设减除比例为30%);若实行新会计准则,支付的土地出让金计入无形资产,则每年可节约房产税25.2万元。
仅从房产税的角度考虑,以上筹划政策明确、操作简便,应是一个成功的思路。但企业在具体应用时,应跳出房产税的局限,从土地成本核算科目改变所带来的整体税收成本的变化进行考量。
《企业所得税法实施条例》关于固定资产折旧、无形资产摊销年限的规定如下:1、国务院财政、税务主管部门另有规定外,房屋、建筑物的最低折旧年限为20年;
2、作为投资或者受让的无形资产,有关法律规定或者合同约定了使用年限的,可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。
上例中,恒泰集团土地使用权核算的改变影响企业所得税的情况如下(按照国家规定,综合用地土地使用权年限为50年,住宅用地年限为70年):
该土地作为固定资产核算,年折旧额为150万元,产生37.5万元的企业所得税抵税作用,同时缴纳的房产税也可产生6.3万元的企业所得税抵税作用,即每年可少缴纳企业所得税43.8万元;作为无形资产核算,综合用地年摊销额为60万元,产生15万元的企业所得税抵税作用;住宅用地年摊销额为42.86万元,产生10.72万元的企业所得税抵税作用。
不考虑货币时间价值,恒泰集团土地使用年限内的净现金流情况如下:
1、综合用地
(1)土地作为固定资产核算:
第1年至第20年为18.6万元/年(37.5万元+6.3万元-25.2万元);第21至第50年为-18.9万元/年(-25.2万元+6.3万元),总现金流为-195万元。
(2)土地作为无形资产核算
第1年至第50年为15万元/年,总现金流为750万元。
2、住宅用地
(1)土地作为固定资产核算:
第1年至第20年为18.6万元/年;第21至第70年为-18.9万元/年,总现金流为-573万元。
(2)土地作为无形资产核算
第1年至第70年为10.72万元/年,总现金流为750万元。
由以上可以看出,恒泰集团该地块无论何种性质,土地成本作为无形资产核算的静态现金流情况都优于土地作为固定资产核算;但在购入该楼宇的前20年,土地作为固定资产核算的现金流要高于土地成本作为无形资产核算。如恒泰集团系无限期持续经营,应选择新准则的土地核算方式以获取最大的现金流;如恒泰集团购入楼宇后可预见的经营期小于20年,则应选择继续执行原企业会计制度,以尽可能的减少经营期间的现金流出,当该楼宇的土地使用权性质为住宅用地时,此选择的效益更突出。
最后,运用上述筹划思路需要注意的是:
1、利用新准则进行房产税的筹划仅适用于按照房产余值计税的情形,对于出租用房产,由于系从租计税方式,不适用上述方法。
2、以上筹划建立在新准则尚未出台全面强制执行时间表的前提下,如时间表规定新准则近期内全面执行,则应根据强制执行的时间、纳税人资金控制、土地使用权年限等情况,在详细测算的基础上灵活运用,从而获取最大利益。
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如果是要取现金或银行存款科目的年初余额,用QC函数,期间选择全年
未分配利润的税收待遇 未分配利润的税收待遇
指一国政府对跨国公司的未分配利润的税务处理办法。为防止跨国纳税人利用扩大税后利润中未分配利润的比例避税,一些国家对公司的未分配利润要征收不合理保留利润税或未分配利润税。跨国公司将税后利润以股息方式分配给股东时,各国通常要就这部分股息再征收一次所得税。为减轻税负,公司往往将税后利润不作股息分配,以公积金形式留存企业,这就会转化为股东持有股票价值的升值额,即资本利得。资本利得通常可享受减税之优惠,从而可达到减轻税负之目的。征收未分配利润税的国家在其税法中对未分配利润都规定一个合理的界限,超过合理界限部分则征税。一些国家对其居民股东来自境外股息所得,则采用权责发生制原则,即对该股东在权责发生的年度应得的股息进行征税。
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用友T3用友通关于销售模块中发货单生成发票时存在的问题或需求? 用友T3用友通关于销售模块中发货单生成发票时存在的问题或需求?
关于销售模块中发货单生成发票时存在的问题或需求? ⑴、从菜单中执行‘由发货单生成发票’功能,不能选择某张发货单中的部分记录进行开票,对于同一张发货单要么全选,要么不选,我们的程序在设计时考虑的是一般情况下一张或多张发货单对应,但对于实际业务中可能有一张发货单开多张发票的情况,显然该功能不符合实际; ⑵、从销售发票的录入界面中的发货单号中,可以参照筛选一张或多张发货单的部分记录,但是在选定记录时非常非常麻烦,特别是我们的商业客户很多具有经营产品众多的特点,我们就有一个用户经常出现一张发货单发出上百种的货品,而开票时由根据其客户的要求可能只开具其中一张或几张发货单上的部分货品,在我们这种参照筛选的窗口中,窗口不可以最大化,从上面的小窗口选定一张发货单后下面的小窗口显示出该张发货单的明细内容,然后从上百条记录中选出几条或几十条记录进行开票,每条记录必须点击鼠标一次,哪次不小心没按住[Ctrl]键就会造成前面的选择全白费,所以该处的参照选择功能在发货单记录非常多时缺乏实用或易用性; ⑶、‘由发货单生成发票’功能中,不可以选择多张发货单生成一张发票,选择多张发货单时是每张发货单对应生成一张。1、‘由发货单生成发票’功能在设计时,只考虑了整单生成,没有考虑分记录选择,如果需要分次开票,只能在销售发票录入界面参照发货单生成; 2、销售发票参照发货单生成界面,在新版本中将会把窗口拉大,但是选择记录的方式不会改变,是因为已使用的用户太多,改变用户已有的习惯不合适; 3、‘由发货单生成发票’功能,不提供多张发货单生成一张发票,如果需要,请在销售发票录入界面参照发货单生成; 4、‘由发货单生成发票’功能,由于是整单生成,所以会出现你所提的情况,如果需要再次生成,请在销售发票录入界面参照发货单生成; 5、由于发票复核是整单生成发货单,所以会出现你所提出的现象,目前程序无法处理,对于这种情况,请提醒用户回避这种使用方法。如有其它问题,请联系在线客服咨询。用友云基地
用友T3用友通操作员名称自动改变 用友T3用友通操作员名称自动改变
帐套从低版本升级到10.3plus1,以前帐套的001制单员张三在系统管理中的名字变成了1,而且进入软件后张三以前制过的凭证中已经记过帐的还是显示张三,未记账的显示1。升级到10.3plus1后系统管理中存在001这个操作员1,导致了这种情况发生。删除新帐套中001这个操作员,然后再数据升级就可以了。如有其它问题,请联系在线客服咨询。用友云基地
分析“实质重于形式” 原则在税收领域中的运用 分析“实质重于形式” 原则在税收领域中的运用
自从“实质重于形式”原则正式成为基本原则后,由会计渗透到领域,“实质重于形式”渐成时髦语言,“实质重于形式”的文字也频见于部、国家总局的规范性文件文字中。然而在喜见我国依法行政、依法治税能力不断提高的情形下,滥用“实质重于形式”原则,侵犯人合法权益,或以“实质重于形式”为名损害刚性的趋势却应该引起警惕。本人试探讨“实质重于形式”原则在税收中的运用,以图说明:“实质重于形式”主要是立法原则,而在执法中应该遵循“有法必依”、“法无明文不得征税”。
用友T3标准版10.8plus 2客户端站点登录进去查明细账时候报错 用友T3标准版10.8plus 2客户端站点登录进去查明细账时候报错![](http://sto.chanapp.chanjet.com/4a47ecad-3fcd-422b-879b-b2df91606e00/img/2016/09/20/147434633039hU.jpg)
用注册DLL文件工具修复一下试试。再不行,卸载再重装(1)检查计算机名称是否符合要求,如有特殊字符可进行修改。 (2)更改操作系统的环境变量。 (3)下载注册DLL组件工具,注册用友及操作系统的组件。 (4)检查是否是系统管理员登录操作系统,如不是请使用系统管理员登录操作系统。 (5)如通过上面4个方法仍未解决,请备份账套数据,卸载干净用友软件(卸载软件后,删除C:\windows\system32\ufcomsql 文件夹和安装目录ufsmart如C:\ufsmart),再重新安装用友软件。 (6)如卸载干净用友软件再重新安装,恢复账套仍然提示:运行时错误91,未设置变量或with block变量?那么请登录演示账套,或者新建其他账套做相同的操作查看是否会有此提示,如果有,那么请备份账套数据重装系统,如果没有提示错误,那么可能是账套数据库问题,如判断为数据库问题则联系代理商或去技术支持网提交问题"@Lee沐峰:我出问题的是客户端来的@XIEXIEZI:怎么更改操作系统的环境变量@XIEXIEZI:具体操作(2)可以麻烦告诉我吗@XIEXIEZI:检查一下计算机名称与环境变量@Lee沐峰:计算机名没有特殊符号 环境变量要怎么检查@XIEXIEZI:首先在C盘下建立一个空文件夹,更名为temp,然后在‘我的电脑处’单击鼠标右键,属性里点高级,然后点‘环境变量’,通过点‘编辑’按钮进行修改,将temp和tmp的值都修改为才c:\temp客户端重装一下更快了。
发货单上的产地能录入吗? _0发货单上的产地能录入吗?
通知识库问题号: | 23886 |
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适用产品: | T6系列 |
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软件版本: | 605-用友T6-企业管理软件V3.3 |
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软件模块: | 17-销售管理 |
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问题名称: | 发货单上的产地能录入吗? |
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问题现象: | 打开发货单或退货单,有“产地”字段,这个字段能录入吗? |
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问题原因: | 能够录入,该字段取的是基础档案中的供应商档案 |
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关键字: | 产地 |
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解决方案: | 打开发货单或退货单,表体中参照存货,然后再手工录入相应的供应商全称,最后再录入仓库。如果先录入仓库再录入存货则保存的时候会提示“供应商录入不正确,请检查”。 |
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行业: | 0-通用 |
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补丁编号: | |
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解决状态: | 1-临时解决方案 |
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录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
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最后更新时间: | |
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订单号流水部分重复 订单号流水部分重复
U8知识库问题号: | 12687 |
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解决状态: | 最终解决方案 |
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软件版本: | 8.61 |
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软件模块: | 采购管理 |
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行业: | 通用 |
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关键字: | 流水号 |
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适用产品: | U861–供应链–采购管理 |
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问题名称: | 订单号流水部分重复 |
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问题现象: | 我们设置的采购订单的编码方式为日期加流水号,这样的话从字面上理解不应该有重复的流水号,但实际情况是200603070141和200603080141重复。这家企业是要严格的控制定单的。 |
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问题原因: | 用户可能在做过200603070141的单据后,进入单据编码设置中,修改了订单的流水后为140,那么在8号做单据时,会根据140的流水产生新的单据号,而因为日期不同,故不会产生相同的单据号。 |
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解决方案: | 正常情况下,不要修改流水号的设置。请与用户仔细确认该问题。 |
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补丁编号: | |
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录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
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最后更新时间: | 2006-8-24 |
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房产配套设施租赁收入是否计征房产税? 房产配套设施租赁收入是否计征房产税?
作者:邹忠明 案例 A公司是一家房地产开发企业,2011年初开发建造完成了一栋高端写字楼,并于同年开始对外招租营运。2013年初,主管税务机关在对该行业的日常纳税评估中,提取了该公司相关税收征管信息资料。税收征管信息显示,A公司2011年~2012年底共计核销租赁业发票填开金额7200万元,期间营业税、城建税、教育附加费等申报正常,而房产税只申报了648万元。评估人员反复核对征管数据资料后,认为房产税申报异常。 为弄清A公司房产税申报异常的原因,主管税务机关要求A公司对房产税申报异常一事作出详细说明。随后,A公司财务负责人提供了房屋租赁合同、办公设施设备服务协议和其他相关资料。主管税务机关发现,A公司在房产税的申报中,扣除了企业单独租赁的中央空调终端机和网络地板所取得的收入。这里所说的网络地板,是一种为适应现代化办公,便于网络布线而专门设计的地板,又称为布线地板。A公司财务人员认为,单独租赁的设备设施都是属于“可移动”的附属设备设施,其租赁收入不应缴纳房产税。 分析 在纳税评估中,税务人员对A公司提出的问题从会计和税收规定两个方面进行了分析。 《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。要搞清上述评估案例,就是要仔细鉴别A公司租赁事项中的中央空调终端机和网络地板租赁收入是否应纳入房产租赁收入当中一并征收房产税。 从企业财务会计制度规定来讲,自行建造的固定资产成本的初始计量,是由该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。A公司出租的写字楼属于标准装修房屋,中央空调终端机和网络地板的配备本身就是房屋建造、装修的一部分工程项目,同时也是达到预定可使用状态前的一个必备条件。按照财务会计制度的有关规定,应计入房地产建造成本,最终结转到“固定资产——房屋”当中,其价值补偿通过日常折旧予以取得。 从税法来看,《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)规定,为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。 结合A公司的情况看,上述规定中有三个要点需明确: 一是“不可随意移动的附属设备和配套设施”当中的“不可随意移动”如何界定。“移动”和“不可随意移动”是一个相对的概念,“不可随意移动”,是指以房屋为载体中的设施设备不经过施工过程是不能随意变动的,凡是要经过施工过程的,均属于不可随意移动的范围。A公司初始出租前所安装的中央空调、网络地板,属于该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,属于以房屋为载体不可随意移动的附属设备和配套设施,应纳入固定资产核算,其租赁收入应作为房屋整体租赁来合并计算征收房产税。 二是“中央空调”如何界定。写字楼配置中央空调是为了提高房屋品质和满足租房人需要的一个基本的配套设施,也是提升房屋使用功能或满足设计要求的一个工程项目。根据中央空调的性质和组成来看,中央空调是由室外主机、室内管道和室内终端机构成,是一个完整的设备运行系统,三者分别出租从理论上来讲是可行的,但难以实际操作。 三是不管会计上如何核算,凡是应计入房产原值计征房产税的,企业都应按规定缴纳房产税。同理,房产及附属设备设施出租时,也应按此标准确定租赁范围按租金收入征收房产税。 通过以上分析,可以得出这样一个结论:对应纳入“固定资产——房屋”价值的设施设备,在房屋租赁中,其设施设备的租赁就应当纳入房屋的整体租赁范围来处理,而不能人为分解收入来逃避相关的纳税义务和责任。因此,A公司单独收取的中央空调室内终端机和网络地板收入应并入整体房屋租赁收入,申报缴纳房产税。 建议 目前,以房产原值计征房产税的规定比较明确,比如哪些项目应计入房产原值,哪些项目可不计入房产原值等都很详细具体,纳税人一看就清楚明白,但对于房产出租,哪些应作为房产租赁收入,哪些可作为其他租赁收入没有明确具体的界定,基层税务机关在具体执行中遇到的诸如上述案例反映的问题,各有各的看法,就很难向纳税人解释清楚。希望有关部门能够针对实际征管工作中不断出现的新情况、新问题,及时出台相关征管规定,便于基层税务机关规范执法。 作者单位:四川省成都市锦江区地税局
U8其他如何在采购、销售模块中实现对该业务的外币核算要求-U8其他如何在采购、销售模块中实现对该业务的外币核算要求?
U8其他-如何在采购、销售模块中实现对该业务的外币核算要求?
自动编号: | 9525 | 产品版本: | U8其他 | 产品模块: | 销售管理 | 所属行业: | 通用 | 适用产品: | U821 | 关 键 字: | 外币核算 | 问题名称: | 如何在采购、销售模块中实现对该业务的外币核算要求? | 问题现象: | 存在大量的自营进出口业务,如何在采购、销售模块中实现对该业务的外币核算要求?以及人民币与外币的换算要求? | 原因分析: | 如何在采购、销售模块中实现外币核算问题。 | 解决方案: | 在“采购管理”中采购订单、采购发票可以核算外币;销售管理中发货单、销售发票可以核算外币。可以根据实际需要,在单据设计中将上述单据相应的外币核算的项目设为显示即可,比如表头币种、汇率、表体原币单价、原币金额、本币单价、本币金额等。
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