北京某房地产开发有限公司应缴未缴案 北京某房地产开发有限公司应缴未缴案

   一、案件背景情况
     （一）案件来源：该案件为纳税评估转办案件。经约谈评估，疑点确定为核实营业税和土地增值税缴纳情况的涉税疑点，由于已经达到立案标准，决定立案进行检查。
     （二）纳税人基本情况：该公司成立于2002年04月01日，经济性质为其他有限责任公司,注册资金2500万元，经营范围为房地产开发，销售商品房，对自有房屋的物业管理，家居装饰（法律，法规规定需要专项审批的，取得批准前，不得开展经营活动），在地税局缴纳的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税，土地增值税和印花税。
     根据局里工作安排及评估意见提供的核实营业税和土地增值税缴纳情况的涉税疑点，检查人员于2006年10月23日 至 2007年02月12日对北京某房地产开发有限公司2004年1月1日至2006年9月30日的完税情况进行了全面检查。
     二、检查过程及采取的方法
     1、查前预案
     通过互联网及市局大系统的有关资料，搜集涉税疑点。 分析该公司开发的项目收入构成情况，重点科目重点审核。
     2、完整取证，认真核实
     调取五证及有关批复文件、合同等相关资料，结合帐簿凭证进行全面核实检查。对财务人员进行询问，到有关管理部门调查核实销售商品房情况。
     三、违法事实及处理结果：
     （一）违法事实：
     1、营业税检查情况
     该公司开发建设的项目名称为“瑞都景园”，该项目于2002年7月19日批准立项，建设地点：北京市通州区九棵树48号，总占地面积80,205.59平方米，总建筑面积276,602.43平方米，项目用途为住宅及商业。该项目于2003年10月开工，2004年6月开始预售，可售面积233,500.22平方米（房屋1803套），已售面积152,368平方米（1045套），房屋均价4,933元/平方米。
     该公司营业税计税收入为房屋销售收入，房屋销售收入主要由购房款、定金、违约金和变更手续费四项收入组成，其中购房款和定金计入“预收帐款”科目；2005年9月至2006年4月的销售商场收入计入“其他应付款”科目，2006年6月将2005年9月至2006年4月的销售商场收入一次性转计到“预收帐款”科目；违约金和变更手续费计入“营业外收入”科目。由于北区1A#写字楼采取商业按揭贷款、商场采取按工程进度付款方式付款，预收款收到时间与建委房地产交易网签约时间存在一定时间差，造成北区1A#楼预收款与建委房地产交易网签约金额在2004年1月至2006年9月相差118,440,656.00元。
     2004年1月至2006年9月，该公司取得购房款和定金收入745,744,193.00元，应缴营业税37,287,209.65元，已缴营业税37,287,209.65元。
     2004年1月至2004年12月，该公司取得违约金和变更手续费收入6,500.00元，应缴营业税325.00元，实际未缴纳,应补缴营业税325.00元；2005年1月至2005年12月，该公司取得违约金和变更手续费收入80,252.20元，应缴营业税4,012.61元，实际未缴纳，应补缴营业税80,252.20元；2006年1月至2006年9月，该公司取得违约金和变更手续费收入23,241.74元，应缴营业税1,162.09元，实际未缴纳，应补缴营业税1,162.09元。
     检查期间，该公司应补缴营业税共计5,499.70元。
     2、 城市维护建设税、教育费附加
     该公司2004年1月至2006年9月应缴营业税37,292,709.35元，该单位所在地城市维护建设税适用税率为5%，应缴城市维护建设税1,864,635.47元，已缴1,864,360.49元，应补缴城市维护建设税274.98元；应缴教育费附加1,118,781.28元，已缴纳1,118,616.29元，应补缴教育费附加164.99元。
3、 土地增值税检查情况
该公司开发建设的项目为瑞都景园，该项目类型为住宅及商业。
1、2006年1月至2006年9月，该公司销售单栋号内户平均建筑面积超过140平方米以上的房屋销售收入为86,502,293.00元，应预缴土地增值税432,511.47元，已预缴土地增值税149,220.20元，应补缴未预缴的土地增值税283,291.27元。
2、2004年1月至2006年9月，该公司商场销售收入111,358,606.00元，应预缴土地增值税1,113,586.06元，实际未预缴，应补缴未预缴的土地增值税1,113,586.06元。
3、2004年1月至2006年9月，该公司写字楼销售收入62,400,960.00元，应预缴土地增值税624,009. 60元，实际未预缴，应补缴未预缴的土地增值税624,009. 60元。
检查期间，该公司应补缴未预缴的土地增值税共计2,020,886.93元。
4、 房产税检查情况
2004年1月至2004年8月，该公司租赁北京市通州区景欣园4号楼342室、及北京市通州区景欣园2号楼322室的房屋作为办公地点，未发生房产税应税行为。
2004年9月至2006年6月，该公司使用瑞都景园南区9号楼作为办公地点，该房屋建筑面积2,289平方米。
2004年10月至2004年12月，瑞都景园南区9号楼实际投资额214,274,579.57元，该公司应缴房产税3,723.74元，已缴房产税1,443.75元,应补缴房产税2,279.99元；2005年1月至2005年6月，瑞都景园南区9号楼实际投资额324,591,359.33元，该公司应缴房产税11,281.74 元，实际未缴纳，应补缴房产税11,281.74元；2005年7月至2005年12月，瑞都景园南区9号楼实际投资额417,708,806.47元，该公司应缴房产税14,518.20元，实际未缴纳，应补缴房产税14,518.20元；2006年1月至2006年6月，瑞都景园南区9号楼实际投资额526,156,059.52元，该公司应缴房产税18,287.47元，实际未缴纳，应补缴房产税18,287.47元。
检查期间，该公司应补缴房产税共计46,367.40元。
5、 城镇土地使用税检查情况
⑴自用土地
2004年1月至2004年8月，该公司租赁北京市通州区景欣园4号楼342室、及北京市通州区景欣园2号楼322室的房屋作为办公地点，未发生城镇土地使用税应税行为。
2004年9月至2006年6月，该公司使用瑞都景园南区9号楼作为办公地点，该房屋占地面积190.75平方米，该房屋坐落地土地使用级别为5级。
2004年10月至2004年12月，该公司应缴城镇土地使用税47.69元，已缴城镇土地使用税47.69元；2005年1月至2005年6月，该公司应缴城镇土地使用税95.38元，实际未缴纳，应补缴城镇土地使用税95.38元；2005年7月至2005年12月，该公司应缴城镇土地使用税95.38元，实际未缴纳，应补缴城镇土地使用税95.38元；2006年1月至2006年6月，该公司应缴城镇土地使用税95.38元，实际未缴纳，应补缴城镇土地使用税95.38元。
⑵开发用地
截止到2005年12月31日，该公司开发项目房屋总建筑面积276,602.43平方米，已销售房屋的建筑面积141,298.39平方米，总占地面积80,205.59平方米，已销售房屋的占地面积40,971.88平方米，计税面积39,233.71平方米，该房屋坐落地土地使用级别为5级，该公司应缴城镇土地使用税39,233.71元，实际未缴纳，应补缴城镇土地使用税39,233.71元。
检查期间，该公司应补缴城镇土地使用税共计39,519.85元。
（二）处理结果：
针对检查中发现的问题，并根据涉税违法行为的情节和性质，对该单位进行以下处理：
1、营业税
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条、第九条的有关规定，该公司应补缴营业税5,499.70元。
2、营业税滞纳金
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金的有关规定，该公司应缴纳营业税滞纳金1,094.26元。
3、 城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条第二款，京政发[1985]86号《北京市实施<中华人民共和国城市维护建设税暂行条例>的细则》第二条、第三条、第四条第二款的有关规定，该公司应补缴城市维护建设税274.98元。
4、城市维护建设税滞纳金
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金的有关规定，该公司应缴纳城市维护建设税滞纳金54.71元。
5、教育费附加
根据国发[1986]50号《征收教育费附加的暂行规定》第一条、第二条，京政发[1994]18号《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》第一条的有关规定，该公司应补缴教育费附加164.99元。
6、房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，京财税[2000]1718号《北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知》的有关规定，该公司应补缴房产税46,367.40元。
7、房产税滞纳金
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金的有关规定，该公司应缴纳房产税滞纳金8,247.40元。
8、城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条、第四条，京地税地[2005]550号《北京市地方税务局关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税用管问题的通知》的有关规定，该公司应补缴城镇土地使用税39,519.85元。
9、城镇土地使用税滞纳金
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金的有关规定，该公司应缴纳城镇土地使用税滞纳金3,681.43元。
10、土地增值税
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第十条，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条，京地税地[2003]653号文件《北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知》第三条，京地税地[2005]557号文件《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》第二条的有关规定，该公司应补缴未预缴的土地增值税2,020,886.93元。
四、案例分析：
通过对北京某房地产开发有限公司案件的检查情况看，售房款计入“其他应付款”的情况需引起注意，以项目未清算为名不缴或少缴土地增值税的情况也时有发生，我们认为：
1、应加大税法的宣传力度，特别是行业税法的宣传。
2、了解行业特点，直接找到漏税环节。
3、加强稽查力度，进一步规范纳税人的纳税行为。  

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土地增值税的计税依据和税额计算 土地增值税的计税依据和税额计算 土地是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）而就其增值部分征收的一种税。 　　1.人。转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 　　2.征税范围。土地增值税的征税范围是有偿转让的房地产，包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物。 　　3.税率。土地增值税实行四级超率累进税率。 　　增值额末超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过50%未超过100%的部分，税率为40%；超过100%未超过200%部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%. 　　4.计税依据和税额计算。土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。 　　增值额=转让房地产收入一扣除项目金额扣除项目金额包括以下几部分：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用。或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）第一项和开发土地成本金额之和的20%为加计扣除。 　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%一扣除项目金额×5%.（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%一扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%一扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 　　5.土地增值税的征收管理。土地增值税由机关征收。纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

现在小规模按季度报报表了，请问我怎么把月报表改为季报表呢？ 现在小规模按季度报报表了，请问我怎么把月报表改为季报表呢？[]

财务正常还是月报表，只是申报的时间变为季度报表
@倪玲1457921978:现在可以不用每个月做财务报表了，一次性做一个季度的报表，像这种情况我怎么操作呢？
@飘1478183960: 帐面的财务报表还是建议每个月都做，对企业的经营情况实时了解

生产型企业 本月不含税收入4700 那成本估算3760 直接人工2000 直接材料1760 这样计算生产成本可以吗 生产型企业 本月不含税收入4700 那成本估算3760 直接人工2000 直接材料1760 这样计算生产成本可以吗[]

最好按实际算，估的话不准的
@雨姐UP: 那成本里的人工费用就一个人 是每个月都是要固定的还是可以变化金额
根据实际领用的材料和人工确认成本。
@李小样1439648298:按实际发生的人工费用计算

包装物流转怎么处理？ 包装物流转怎么处理？[]

您好，麻烦您详细描述下您的业务流程，我们好给您解决方案
卖砖，销售给用户的时候，有托板；用户用完了砖，把托板返回。要掌握给用户了多少个托板，用户那里现存多少，返回了多少托板。
@傅红章JN7:托板当成商品添加，销售的时候在销售单中勾选赠品，退回来的时候做销售退货单，查剩余就查销售明细统计，商品检索托板，到时看汇总出来的数量就是销售-销售退货即客户那里现存的
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@傅红章JN7:这只能汇总出来手工算了

T3服务器无法启动，提示如下： T3服务器无法启动，提示如下：

备份数据，重新安装软件，覆盖系统数据库，
此问题一般为环境问题导致，可以参考文档处理http://service.chanjet.com/zhi ... 068d4
@王国栋wgd:新装的
装得不好的话，新装也会这样的。
@服务社区闫新华:WIN7 64旗航版，开始无法安装数据库，后来几经周折，安装上了SOL 2008R2，但重启电脑后报错ActiveX部件无法创建对象，T3服务器也无法启动。
@艳EBF:建议安装纯净版win7旗舰版，不要安装GOST的版本，或者家庭版，这个有可能是环境问题，建议重新做系统
@艳EBF:如果是gosts版的系统，建议换操作系统吧，装纯净版的。
@服务社区闫新华:不跟我一个意思
@王国栋wgd:[/握手]
@服务社区闫新华:[/折磨]快疯啦，怎么这么多问题呢
有危才有机嘛
@艳EBF:一般系统不支持安装是会有点麻烦的，最好就是先做系统再安装就不会遇到这么多状况了。

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手机通讯录导入原因分析：手机连接电脑之后，用通信版里面的手机导入却没有任何反应。问题解答：通信版手机导入通讯录操作流程：手机连接电脑，连接成功电脑右下角会有提示：检测到已连接手机，如果需要连接手机请点击“连接手机”按钮。连接手机成功之后打开“联系人管理”--“从手机导入”--选择“分组”--“开始导入”即可。

以旧换新促销按差价缴税行吗 以旧换新促销按差价缴税行吗

问：我公司主要经营各种品牌的自行车，销售形势一直较好。为回报广大消费者，我公司在节日期间进行了一次以旧换新的促销活动。也就是说，消费者在购买新自行车时，可将旧自行车折成价款，只需缴纳新旧自行车的差价即可。请问，公司在申报缴纳增值税时，是按扣除旧自行车价款后的销售额纳税，还是按新自行车的同期市场价格纳税？

　　答：根据国家税务总局《关于增值税若干具体问题的规定》第二条第（三）项的规定：纳税人采取以旧换新方式销售货物，应按新货物的同期销售价格确定销售额。因此，贵公司采取以旧换新方式销售自行车，只能按新自行车的同期销售价格确定销售额，而不能按扣除旧自行车价款后的销售额缴纳增值税。

#厦门同城会#公司是小公司，感觉学习都不知道从何下手。没有前辈可以带，一直外聘做账，都没有会计。无力感! _0#厦门同城会#公司是小公司，感觉学习都不知道从何下手。没有前辈可以带，一直外聘做账，都没有会计。无力感![]

家园有很多实操类的视频啊。
@戴崇恩: 小公司，报税请外账会计，所谓内账会计就是用来查库存开发票的
@wait4125:内外账问题，只能说建议你公司规范做账。
@戴崇恩: 他的资金业务不多。。。规范不起来[/撇嘴][/撇嘴][/撇嘴]
@wait4125:这两个问题有联系吗？
@戴崇恩: 因为业务不多，规模小，所以对建账要求就是。。。弄清楚就好不求规范
外账那拿回来自己看

用友U8系列固定资产导出excel，很多朋友找不到用友U8系列固定资产导出excel，很多朋友找不到

　　用友U8系列固定资产导出excel，很多朋友找不到，应为不像其他帐表在左上角有“输出”，具体菜单

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