对房地产开发企业代收款项涉税政策的分析
2016-6-12 0:0:0 用友NC小编对房地产开发企业代收款项涉税政策的分析
对房地产开发企业代收款项涉税政策的分析房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。对于代收款是否作为收入计税，营业税、企业所得税及土地增值税对此规定又有所不同。下面以实例归纳如下：例：某房地产开发公司，取得售房收入1000万元；该县人民政府要求代收政府基金50万元；代收住房专项维修基金50万元；代收取暖费100万元。
首先，要明确代收款的概念，代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上做往来处理。而如果是出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。
其次是各税的特殊规定：
1.营业税《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。”
上述规定明确了代收款项应并入营业额。但国家税务总局对代收的住房专项维修基金做出了免征营业税的规定。国税发[2004]69号文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。
因此，总结如下：代收款项除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项应一并计入收入额，缴纳营业税。并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。
上例营业额=1000 100 50=1150万元。
2.企业所得税《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第六条规定：“生产、经营收入，是指纳税人从事主营业务活动取得的收入，包括商品（产品）销售收入，劳务服务收入，营运收入，工程价款结算收入，工业性作业收入以及其他业务收入”。而“商品销售收入”是否包括代收款项呢？
这一问题，在国税发[2006]31号文中明确规定是：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”
也就是说代收代缴款项是不做为收入的，所述的确认为销售收入的“代收款项”是开发产品价内或由开发企业开具发票的。而由开发产品价内或由开发企业开具发票的代收款，其实并不是代收款。只不过是会计上不做销售处理罢了。
需要注意的是，代收费用不做为企业所得税的收入，但要做流转税的计税依据。
假设上例代收款项皆是“未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，”
企业所得税的计税收入=1000万元。
3.土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入：，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：”条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。“
这两条规定中也没有明确代收款项应作为收入处理。财税字［1995］48号文件中规定如下：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。
该文件强调的是代收费用不作为收入的条件有两点：
一是县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，二是代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的。
第二个条件基本与企业所得税的要求基本一致。可是，第一个条件之外的非县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用是不是就要计入收入呢？理解为做收入处理也并无道理的。可是笔者却不赞同这个观点。理由是：一是代收款并不是企业的收入，当然也就不符《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定的纳税人转让房地产所取得的收入的概念。代收款给企业带来的收益是手续费收入；而不是代收款的本身。
二是在国税发[2006]31号文明确规定是：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定：”纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
可以看出，二者“收入”的概念基本是一致的。而前者对凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。“不做收入。而后者在相同条件下就要因税种不同就要确定收入吗？这一点要与营业税确定收入相区别。因为营业税明确了代收款属于价外费用的。
三是财税字［1995］48号文件只是对代收费用中的特例解答。而还没有人提出对非县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用是否做为收入的问题。所以总局对此就没有明确。
因此，假设上例代收费用皆是“未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的”。
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房产交易过程中的纳税筹划 房产交易过程中的纳税筹划 在市场经济条件下，企业并购的动因有很多，有的是为了实现战略重组，有的是为了开展多元化经营，有的是为了获得某项特殊资产。本文旨在通过实际案例对企业吸收合并中房产交易行为涉及到的各项政策，特别是进行探讨，通过筹划来确定采用何种方式使交易成本最小、节税最多、经济效益最大，从而选择最有利于企业的最佳方案。 案例：2011年A公司与B公司进行了重组，其主要目的是在B公司注销的同时将其名下的办公用房转移到A公司。A公司和B公司都是C公司控股的子公司，且C公司持股比例相同。而采用何种方式交易成本最小、节税最多、经济效益最大，这就需要进行纳税筹划，选择最佳方案。 2011年12月31日B公司评估日账上净资产为850万元；房产原值（含装修）500万元，净值375万元，评估价格750万元，已使用五年；公司其他债权债务已清理完毕。 下面分别以两种不同的清算方式来分析房产交易成本： 一、A公司直接购买的方式： B公司需要缴纳的主要税金有： 金及附加：750*5.5%=41万元 土地：750-500*（1+5%*5）-41=84万元 企业所得税：（750-375-41-84）*25%=63万元 税金合计：41+84+63=188万元 A公司需要缴纳的主要税金有： 契税：750*4%=30万元 二、A公司采取吸收合并的方式： 根据《企业2008》第21章规定，同一控制下的企业合并是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的合并。合并方通过企业合并取得被合并方的全部净资产，合并后被合并方被注销法人资格，被合并方原持有的资产、负债在合并后成为合并方的资产、负债。由于A公司和B公司都属于C公司控股的子公司，且控股比例相同，故符合同一控制下的企业吸收合并条件。 主要 在合并过程中，涉及到的主要税收有： （一）流转税 根据[2002]420号和最新的国税2011年13号公告都规定：“转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。” 根据国税函[2002]165号和最新的国税2011年51号公告规定：“对企业在合并、兼并过程中发生的土地使用权、不动产所有权的转移行为，不征收营业税。” （二）契税 根据财税[2008]175号《部国家总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》第七条规定：“企业改制重组过程中，同一主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。” （三）土地增值税 根据财税[1995]48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第三条规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。” （四）企业所得税 根据财税[2009]59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》的规定：同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择按以下规定处理（特殊性税务处理或重组业务处理）。 1、合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定； 2、被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继； 3、可由合并企业弥补被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的利率； 4、被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。 也可以采用一般性税务处理（清算处理）： 1、合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础； 2、被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理； 3、被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。 财务处理 从以上政策可以得出A公司如果采用吸收合并方式的话，除了企业所得税，其他相金都可以免征，而企业所得税如果采取不同的税务处理方式也可以达到的目的，而选择一般性税务处理或特殊性税务处理，对财务处理又有不同的处理方式： 第一，作为投资收回 （1）如果会计上作为投资收回，上作为清算或普通重组业务，那么在税法上子公司将以公允价值进行清算，母公司吸收合并的资产、负债也以公允价值作为计税基础。这样的情况下，会计上也应以公允价值计量，并确认相关的投资收益，保持与税法的一致性。否则母公司若以账面价值计量，会计与税法将产生较大的时间性差异，且该差异是否能获得税务机关认可也存在较大不确定性。 （2）如果会计上作为投资收回，税法上作为重组业务，且符合特殊性税务处理，那么在税法上以账面价值计量确认，会计上也适宜以子公司账面价值计量。由于重组业务特殊性税务处理子公司是不需要计算缴纳企业所得税的，其合并前的相关所得税事项是由母公司承继，故如果会计上作为投资收回，确认了投资收益（或损失），那么母公司投资收益或损失将并入应纳税所得并进行纳税调整。 第二，作为吸收合并 如果会计上作为同一控制下吸收合并，那么税法上作为清算或普通重组业务的可能性就基本不存在了。从目前看，会计上的吸收合并和新设合并，税法上均作为企业合并（包括母子公司直接吸收合并）。所以会计上若纳入同一控制下吸收合并，税法上作为重组业务，且符合特殊性税务处理，那么会计、税法均以账面价值计量确认，双方保持高度一致，会计不确认相关投资收益，而作为资本公积或留存收益处理。 结论 从以上分析可以看出： 1、在拟对合并后资产长期持有的情况下：选择特殊性税务处理，合并各方均无需纳税，选择一般性税务处理，被合并方需要缴纳企业所得税；在一般性税务处理下，如果合并方以非股权性资产支付对价且该项资产有评估增值，则合并方需缴纳企业所得税，资产公允价值较计税基础越高，负担的税款越多。 2、在拟将合并后资产再次对外转让的情况下，就集团整体而言，一般性税务处理与特殊性税务处理需要缴纳的企业所得税税额一致，只是纳税义务发生时间不同，但选择无评估增值的资产进行支付，适用一般性税务处理，能够使整个交易过程的税负降至最低。 考虑到A公司合并的主要目就是为了房产且准备长期持有，而B公司同时也需要注销，所以选择股权支付方式以在合并时适用特殊性税务处理是最优选择。 基本操作流程是A公司先购买B公司全部股权，使其成为A公司的全资子公司，在完成相关的清算程序后，其所有资产、负债、业务和人员都转入A公司。由于B公司已经两年无经营业务，加上房产每年折旧费用的摊销，账面处于亏损状态，虽然符合同一控制下的合并条件及税务特殊性处理要求，但如果按照账面数直接合并的话，有一部分亏损可能无法在合并后弥补，其他的债权债务合并以后不仅会增加A公司资产，还会增加A公司的纳税风险，所以B公司先进行清算程序后，账面只留下房产这一项固定资产，其他债权债务都转为清算。由于B公司所得税以前年度纳税调整项较多，最后核算下来基本无应纳税所得额，这样就使得A公司合并和产生的无论是投资收益，还是作为资本公积或留存收益都无需再缴纳企业所得税。 房产随后也过户到A公司，并以合并日当时B公司账上的原值和累计折旧作为A公司的账面价值，最后完成B公司的所有注销程序。 从以上分析可以看出，如果A公司直接购买B公司房产的话，双方需要缴纳218万元的税金，而采用吸收合并的方式，双方不需缴纳任何税金。同时A公司也减少了因房产按现值重新计提折旧多增的折旧费用及增加的房产税金，加速了资金的周转。 上面仅仅基于企业吸收合并中各项税收政策，特别是企业所得税的角度来做探讨，而且合并的目的主要在房产上。在实际合并实践中，税收成本只是合并应考虑的一个方面，作为合并各方，在企业合并业务中应结合实际情况，通盘考虑并购对企业经营管理、业务整合、财务状况以及其他重大方面的影响，统筹规划，寻求减轻税负与提高企业整体效益的平衡，最终以对企业发展最为有利的方式实现企业的战略目标。
房企终止缴纳土地使用税最佳计算方式 房企终止缴纳土地使用税最佳计算方式 按照现行规定，房企用以建造商品房的土地，在房产开发期间应依法缴纳土地使用税，且除经批准建设经济适用房、廉租住房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免土地使用税。房企开始是直接取得开发用地的土地使用权，并从次月起开始缴纳土地使用税，但在商品房建成并销售后，对应的土地使用权并非直接发生转让，而是随着地面建筑物即商品房的销售相应转让给购房者。其土地使用税义务终止的时间和减少的税额该如何把握和计算呢？ 一、终止纳税义务的时间应符合法定条件 城镇土地使用税暂行条例第三条规定：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。”据此，房企缴纳土地使用税的计税依据是其实际占用的土地面积，同时也表明，当房企不再占用某块土地时，该块土地相应的纳税义务即终止，不再缴纳土地使用税。其商品房对应的土地是否已经不再由房企实际占用，应结合下两个文件的规定来界定。 《部、国家总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号，以下称“152号文件”）第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号，以下称“89号文件”）第二条第（二）项明确：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 本着转让方纳税义务截止日应与受让方纳税义务起始日相衔接的原理，房企销售商品房，应以房产、土地的实物或权利状态已发生转移或变化，作为终止土地使用税纳税义务的条件，在中，可以房屋交付购房者或购房者办理房屋产权登记的时间“孰先”原则来确定，停止计算税款的时间为“次月”。购置新建商品房的购房者从此时开始成为纳税人（个人非生产经营用房占地免征的除外），房企则从此时开始终止纳税义务。 在此以前，无论是已签订商品房销售合同，还是已收售房款、已开具发票，或者虽已达到合同约定交房时间但未实际交房等，只要房屋未发生实质性转移或土地使用权属未发生法定变化，房企就仍是该商品房用地的实际占用者即纳税义务人。如此才能保持该块土地在纳税时间上的连续性，使得同一块土地的土地使用税的纳税义务得以实现无缝转移。反之，如果以其他时点作为房企的纳税义务终止时间，均会造成土地使用税纳税义务的中断。 商品房交付的标志，一般应是能够证明房地产开发企业已履行房屋交付义务的法律文件：已送达的通知购房者验收交接的书面文书；购房者签署的商品房验收确认书；购房者签署收取商品房钥匙以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的登记等。房屋产权登记，是指房屋所有权、附属土地使用权已登记、变更到购房者名下。 二、计算税款方式应维护纳税人合法权益 房企因完成商品房的销售而终止土地使用税纳税义务，应缴税款随着已售房屋的交付而递减，这看似已很明确，但实务中让征纳双方感到困惑和难以把握的，是如何具体计算减少的税款，不同的计算方式将得出不同的结果，影响到纳税人的利益。通过具体案例分析更能清楚、直观的看出问题所在： 某公司2010年取得6万平方米的土地使用权，年税额每平方米20元，年应缴土地使用税120万元（6万平方米×20元）。已建商品房可售面积30万平方米，2012年10月份将首批已销售的9万平方米房屋交付购房者并办妥相关手续，已售房屋折算用地面积为1.8万平方米（9万平方米÷30万平方米×6万平方米）。2012年土地使用税计算： 甲方式：本地区规定的纳税期限为每年的4月和10月，分别以3月31日和9月30日的累计售房面积为半年度终止纳税义务截止时间，其10月份交房对应的用地在当年不能减少税款，只能在次年上半年再计算减少的税款。2012年应缴土地使用税：6万×20元＝120万元。 乙方式：本地区土地使用税以季度为纳税期，分别在3月、6月、9月、12月份的15日前申报当季的税款，10月交房对应的用地在四季度终止纳税义务，按季计算减少的税款：1.8万平方米×20元÷4＝9万元；2012年应缴土地使用税111万元（120万元－9万元）。 丙方式：与乙地相同也是以季为纳税期，但税款分月计算、按季缴纳，10月交房对应的用地在当月终止纳税义务，从11月份起不再缴纳税款，按月计算减少的税款为：1.8万平方米×20元÷12×2＝6万元；2012年应缴土地使用税114万元（120万元－6万元）。 企业在每次计提税金时作如下处理： 借：管理费用 （当期计算的税额） 贷：应交税费-应交土地使用税 （当期计算的税额）月末将含有土地使用税的管理费用结转至本年利润科目： 借：本年利润 （当期计算的税额） 贷：管理费用 （当期计算的税额） 相同的情形，却因计算方式不同而计算出以上三种应缴税款，而缴纳税款的多少直接影响到企业本年利润的增减，究竟以何种方式计算最佳呢？ 城镇土地使用税暂行条例第九条规定：征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税；“152号文件”规定，依法终止纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到当月末；“89号文件”规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征土地使用税。在这些法条中，均以“月”作为纳税义务的终止或起始“期”。 由此可见，甲方式显然加重了纳税人的税负，也不符合税定；乙方式虽然缴纳的税款最少，但在交房当月就不再纳税，违反了税款计算“截止到当月末”的规定；而丙方式，对已售房屋对应的用地从次月起依法终止纳税义务，分月计算减少的税款，按季汇总申报缴纳，既符合税法规定，又减轻了纳税人的税负，且避免每月申报缴税的繁琐，最大限度的维护了纳税人的合法权益。
