房产税内外统一,外企该如何缴税
2016-6-10 0:0:0 用友NC小编房产税内外统一,外企该如何缴税
房产税内外统一,外企该如何缴税2008年12月31日,国务院公布了第546号令,自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》,外商企业、外国企业和组织以及外籍个人(以下简称外资企业和外籍个人),依照《中华人民共和国房产税暂行条例》和内资企业一样缴纳。
房产税的征税范围是什么?如何计算缴纳房产税?的减政策有哪些?由于房产税与城市房地产税在政策规定上存在着一些差别,一些外资企业和外籍个人在面临房产税如何缴纳的问题上感到茫然。日前,国家总局有关人士解读了房产税的相关规定,指出外资企业和外籍个人在缴纳房产税时应该注意五大事项。
第一,注意的征税范围。据介绍,房产税征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。其中,城市是指国务院批准设立的市,具体区域为市区、郊区和市辖县县城,县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地,建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇,工矿区是指工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。因此,外资企业和外籍个人统一适用房产税条例后,其在征税范围内拥有的应税房产,都应该缴纳房产税。
第二,注意房产税的计算方法。据介绍,在应款的计算上,房产税要区分自用和出租两种情况分别计算。对于自用房产,计税依据是房产原值一次性减除10%~30%以后的余值(具体的减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定),适用1.2%的税率。对于出租房产,计税依据是纳税人出租房产的租金收入,适用12%的税率。对个人出租住房和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。
第三,注意房产税纳税的起始时间。根据规定,对于以前缴纳城市房地产税的外资企业和外籍个人,从2009年1月1日起改为缴纳房产税。对于外资企业和外籍个人2009年1月1日之后新建或新购置的房产,按以下规定执行:纳税人自建的房屋,自建成之次月起缴纳房产税;纳税人委托施工企业建设的房屋,自办理验收手续之次月起缴纳房产税;纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起缴纳房产税;纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续之次月起缴纳房产税。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定,出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税;房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
第四,注意的减免税政策。国家税务总局有关人士表示,现行房产税暂行条例规定了一些减免税。对纳税确有困难的纳税人,条例还授权省、自治区、直辖市人民政府确定定期减征或免征房产税。此外,部和国家税务总局也制定了一些减免税政策。这些减免税规定同样适用外资企业和外籍个人。
第五,注意房产税的申报缴纳。据介绍,实行按年征收,分期缴纳,纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税由房产所在地的地方税务机关负责征收,征收管理依照《中华人民共和国征收管理法》的有关规定执行。为了做好房产税的征收管理工作,按照房产税暂行条例的授权,各省、自治区、直辖市人民政府都制定了房产税暂行条例实施细则,根据本地区的实际情况对房产税纳税的期限,纳税申报的内容等征收管理的具体事项作出了规定。外资企业和外籍个人应该按照暂行条例及房产所在省(自治区、直辖市)人民政府的规定向房产所在地的地方税务机关申报缴纳房产税。纳税人房产的情况(包括房产数量、原值、租金收入等)发生变化的,要及时向税务机关申请变更。
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房地产企业应缴纳土地增值税的几种主要情形 房地产企业应缴纳土地增值税的几种主要情形 土地暂行条例规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的义务人。近几年来,国家总局、各省市税务机关对土地增值税政策逐步予以明确和规范。特别是《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号),对这一问题区分不同情形作了明确。笔者经过梳理,确认房地产开发企业的以下几种主要情形,应当申报缴纳土地增值税。 1.房地产销售应缴土地增值税。 纳税人转让房地产取得的应税收入,包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看,包括货币收入、实物收入和其他收入。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。 2.转让在建工程缴纳土地增值税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。根据规定,纳税人转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收土地增值税,转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按“销售不动产”税目征收土地增值税。 3.视同销售缴纳土地增值税。 根据规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认:第一,按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;第二,由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 4.售后回租缴纳土地增值税。 单位和个人转让房地产,同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为,应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入,依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的,应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的,应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入,依法计征土地增值税。 5.公共设施有偿转让缴纳土地增值税。 根据规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;2,建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;3,建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。 6.房地产评估增值发生权属转让的缴纳土地增值税。 根据规定,纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收土地增值税:(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。 7.房地产抵押典当拍卖抵债的征收土地增值税。 根据规定,对房地产的抵押(权属未变),在抵押期间不征收土地增值税;抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)的,应征收土地增值税。 8.资产收购缴纳土地增值税。 资产收购,是指一家企业(受让企业)购买另一家企业(转让企业)实质经营性资产的交易,不论是部分资产收购还是整体资产收购,被收购企业法人资格仍然保留。在资产收购中,被收购企业将房地产转让到收购企业中的,应按规定缴纳土地增值税。 9.以房地产投资联营应缴土地增值税。 根据相关规定,自2006年3月2日起,对于以土地(房地产)作价投资入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均应按规定缴纳土地增值税。