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调控新政下二手房交易要交多少税

2016-6-14 0:0:0 用友NC小编

调控新政下二手房交易要交多少税

调控新政下二手房交易要交多少税

  2006年5月29日,九部委出台房产宏观调控新政,二手房市场反响强烈。对于消费者而言,最为关心的就是在新政下进行二手房交易到底如何交纳税费。

  A

  二手商品房

  2005年5月29日,九部委联合出台《意见》中对营业税征收标准有了重新规定:即对购买住房不足5年转手交易的,销售时全额征收营业税,对个人购买普通住宅超过5年(含5年)转手交易的,免征营业税;对个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,按差额征收营业税。此政策出台后,使得超过80%的二手商品房被划入征收营业税的行列。

  不足5年房产:王女士于2003年5月买了一套80万的房产,建筑面积为100平方米,欲于近期以100万卖给金先生。对于此房屋来说,其房产未超过5年,需要交纳全额营业税。则买卖双方需要交纳的税费见表一。

表一

  满5年房产:王女士于1999年4月买了一套50万总价的房产,建筑面积为80平方米,近期欲以80万卖给杨先生,其房产超过5年。则买卖双方需要交纳的税费见表二。

表二

  (注:如果该房产为非普通住房,则需要差额征收营业税=(销售价格-原购房价格)×5.5%.以本例来说,如果该住房为非普通住房,营业税为(800000-500000)×5.5%=16500元)

  B

  经济适用房

  经济适用房的上市年限是以5年来区分的。

  5年以内出售:王女士于2003年10月在回龙观购得一套15.9万的经济适用房,建筑面积为60平方米,由于个人原因将于近期出售。该房产未超过5年。对王女士来讲,该房产只能出售给满足购买经济适用房条件的人,且出售价格不应高于购买时的单价。则买卖双方需要交纳的税费见表三。

表三

  5年后出售例:王女士近期打算以25.2万总价卖出2000年在天通苑购置的一套建筑面积为70平方米的经济适用房,当时购入价为18.5万元。王女士买房时间超过5年,则该房可以市场价出售给任何消费者。则买卖双方需要交纳的税费见表四。

表四

  C

  已购公房

  已购公房不存在年限问题。

  案例:王女士有一套1993年的已购公房,建筑面积为70平方米,该房产于2006年5月首次上市交易,欲以总价42万卖给曾先生。则买卖双方需要交纳的税费见表五。

表五

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防止从高适用税率 混业经营应分开核算 防止从高适用税率 混业经营应分开核算 自2014年1月1日起,37号文件废止,新发布的《部、国家总局关于将铁路运输和邮政业纳入改征试点的通知》(财税〔2013〕 106号,以下简称106号文件)继承了37号文件的这一概念——一般人企业同时经营适用不同增值税税率的业务,即为混业经营。在实践当中,很多企业在混业经营的税务处理上经常出问题,其风险需要高度关注。   在实践中,混业经营的主要表现形式为三种:一是销售技术产品并同时提供技术服务,技术产品适用17%的增值税税率,而技术服务则适用6%的增值税税率;或以技术服务为主业,同时提供技术产品,也是混业经营。二是销售产品同时提供运输服务,产品适用17%的增值税税率,而运输服务则适用11%的增值税税率。三是从事运输服务的同时提供仓储服务,运输服务适用11%的增值税税率,而仓储服务则适用6%的增值税税率。   “营改增”后,增值税的适用税率包括17%、13%、11%、6%和零税率五档,征收率主要有6%、4%和3%三档。营改增试点纳税人兼有上述适用不同税率或征收率的增值税应税事项,但未能对上述事项分别核算的,则根据其实际经营的应税事项中适用最高一档的税率或征收率征收。   在实践中有这样一个案例。某酒厂是“营改增”试点地区企业,2013年2月销售白酒收入20万元、大米收入3万元,自备汽车运输收取运费收入0.4万元,可抵扣进项税2.6万元,企业未分别核算。企业自行计算应缴增值税=(20×17%+3×13%+0.4×11%)- 2.6=1.234(万元)。税务机关认为该公司没有分别核算,应从高适用税率计税。那么,该酒厂的混合经营业务是否要分别核算?企业该如何处理?   根据106号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第一款规定,试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务(混业经营)的,应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额,未分别核算销售额的,按照以下方法适用税率或征收率:兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的,从高适用税率。兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的,从高适用征收率;兼有不同税率或征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的,从高适用税率。为此,该酒厂应纳增值税=20×17%+(3+0.4)÷(1+17%)×17%- 2.6=1.294(万元),比企业自行计算多纳增值税600多元。这就提醒纳税人,需要分别核算不同税目的销售额,否则会存在多缴税的风险。   在实践当中,有混业经营业务的企业,光分开核算还不行,还应到当主管国税机关备案,把涉及的混业经营项目表述清楚。在这个基础上,再分开核算,才能适用不同的税率,避免“从高适用税率”的风险。若混业经营的业务规模较小,例如销售产品同时提供运输服务,其运输服务收入没有达到500万元,可以考虑把运输部门分拆出去,成立一个小规模纳税人的运输公司,就可适用3%的增值税征收率。对于混业经营的各项业务,在上如果不易划分,或划分不清楚,建议对这些业务进行分拆,成立不同的公司,包括小规模纳税人企业,以便享受低税率的优惠政策,同时防范风险。

问题解答

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