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房屋回迁业务涉税问题分析 房屋回迁业务涉税问题分析 回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一还一，给予其同面积房屋回迁安置。 　　房屋回迁业务涉及的税种比较多，各税种的政策规定又不同，如何准确地确定回迁业务中各税种的计税依据是人的关注点之一。下面，笔者就如何确定回迁业务中各税种的计税依据作以阐述。 　　契税 　　《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第四条规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格。同时还规定，前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。《部、国家总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。因此，开发商在回迁业务中取得的国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。也就是说，按照契税政策规定，房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置属于房屋原地实物补偿，房地产开发公司缴纳契税时，不能将包含在购买土地成交价格中的补偿房屋开发成本（包括房屋货币补偿和房屋实物补偿）从计税依据中扣减缴纳契税。 　　另外，《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有收政策的通知》（财税[2005]45号）第二条规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 　　 　　《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。《国家税务总局关于外商企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。综上所述，开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据；如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。 　　印花税 　　《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。另外，《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税，其计税依据为双方签订的商品房销售合同中所载金额。如果未标明金额的，则应按《印花税暂行条例施行细则》第十八条规定执行。即按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。 　　另外，需要注意的是《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节政策的通知》（财税[2008]137号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 　　土地 　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。而国税发[2006]187号文件第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。可见，开发商计算土地增值税时，其在房屋回迁业务中对等置换出去的新建房屋应按视同销售房地产规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 　　 　　房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置，因为动迁户被拆迁的房屋是产权房，回迁后的产权房在办理产权时需要房地产开发公司出具商品房销售发票。《企业所得实施条例》第二十五条规定，视同销售应该是视同销售货物、提供劳务和转让财产三类情况的总称。对企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第一条（四）项规定，销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性，开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时，对回迁标准面积内部分，房地产开发企业既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发成本。

房企开发产品视同销售的财税处理 房企开发产品视同销售的财税处理

　　问：甲房开企业因旧城改造，开发A项目。总建筑面积10000平方米，总成本800万，单位成本800元/平方米。该项目产权已转移，其中6000平方米用于销售，销售单价1200元/平方米，销售收入720万元；4000平方米用于补偿被拆迁人。问甲房开企业应交企业所得税如何计算？开发的产品换取被拆迁人产权的地税（所得税）成本如何计算，以及会计处理分录？

　　答：目前国家对房开企业补偿拆迁人并没有税收优惠，具体都是各地规定的，比如北京的规定如下：

企业具名发票印制申请审批表样 企业具名发票印制申请审批表样

发电企业转让输电线路收入如何缴税 发电企业转让输电线路收入如何缴税

　　【问题】

　　我公司是一家水力发电企业，一般人。公司成立之初，自筹资金4000万元建设了一条60公里的输电线路，主要用于将我公司的水力发电输送并入国家大电网。2010年以前上网电价收入（不含税）每度0.40元。现我公司与省电力公司拟达成协议，将60公里的输电线路转让给省电力公司，价款约3000万元左右，其后上网电价收入（不含税）调降为每度电0.36元（降幅10%）。请问水力发电企业将自身输电线路转让给国家电网公司缴纳还是增值税？

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工资模块为何12月份不能月结？工资模块为何12月份不能月结？

工资模块12月份不需做月末处理，当工资结转后12月份自动完成月结

应收账款，挂的客户档案，6月份建的账，年初余额1000，1-5月累计借发生1000，录期初余额，提示金额不能为0 应收账款，挂的客户档案，6月份建的账，年初余额1000，1-5月累计借发生1000，录期初余额，提示金额不能为0

这个问题已经在您上一个问题回复，请参考
@服务社区刘明新: 但是有1-5月的累积发生数，这个怎么录，如果不录，后面报表，有影响吗？

显示演示期限已到期 显示演示期限已到期

换个插口重新插一下，不行的话重新注册一下加密狗
怎么注册呢
请参照楼上回复的操作
用IE8-IE10 32位浏览器注册
加密狗注册网址：http://service.chanjet.com/productreg
注册步骤：http://service.chanjet.com/zhi ... 002d4

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您好，您这种情况建议您先配件入库，在组装出库。
@畅捷服务徐泽华:那这样的话 每销售一张单 就要做一张组装单？
@ming_: 或者直接做销售单卖客户要的配件
@畅捷服务徐泽华:可是 是一整套进的货 就是说 卖的时候 就要做一张拆卸单?
@ming_:您好，您这种业务比较复杂，在软件里只能通过变通方法实现，如果是一整套进的货，那卖的时候只能做拆装单，在做销售单。

我公司是一般纳税人收到0税率普票发票，怎么做账呢？能抵扣进项税吗？ 我公司是一般纳税人收到0税率普票发票，怎么做账呢？能抵扣进项税吗？[]

不能抵
普通发票无法抵扣的。全额计入成本费用。
不管是不是0税率，增值税普通发票都是不能抵扣的
不能抵扣的哦，0税率的也不可能开具专用发票的
一般的0税率普通发票，不能抵扣。不过，如果是农产品收购、或者农业合作社开具的0税率发票，可以按13%进行抵扣，具体操作可与专管员联系。
补充一下：对一般纳税人而言，农产品必须在其经营范围内：
1、可以向主管税局申请领购农产品收购发票，自行开具，然后按收购金额的13%计算抵扣进项税额。
2、取得销货方开具的农产品销售普通发票，也可以按价税合计的13%计算抵扣进项税额。