房产公司解散难逃税收清算
2016-6-15 0:0:0 用友NC小编房产公司解散难逃税收清算
房产公司解散难逃税收清算 房产公司解散难逃税收清算
“打一枪换一个地盘”,事实上我国的中小型开发商选择的就是这样的游击策略。纵然游击战术让他们在短期内达到最大的经济效益,但是要做一支好的游击队,就需做好每个项目,并且要处理好解散后的税务及相关法律问题。
寿终正寝也得依法合规
《公司法》将房地产开发公司解散的原因归纳为两类:一类是公司自愿依法解散;另一类是公司被强制解散。这其中的原因多种多样,较为常见的是公司不按期参加年检(逃避纳税、逃避债务引发的经济纠纷等)而被工商管理部门吊销营业执照。
按照《中华人民共和国公司登记管理条例》及《公司法》的相关规定,房地产开发公司须先清算后,再将有关部门批准文件及资料报送其主管工商管理部门,申请注销公司登记并经该部门批准后,该房地产开发公司注销(即企业法人消亡)的法定手续才算完成。
根据《公司法》及《税收征收管理法》的规定,清缴税款、办理注销税务登记是房地产开发公司清算注销的必经环节之一。
注销后税务问题仍不可小视
按照《最高人民检察院关于涉嫌犯罪单位被撤销、注销、吊销营业执照或者宣告破产的应如何进行追诉问题的批复》(高检发释字[2002]4号)规定:“涉嫌犯罪的 单位被撤销、注销、吊销营业执照或者宣告破产的,应当根据刑法关于单位犯罪的相关规定,对实施犯罪行为的该单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员追究刑事责任,对该单位不再追诉”。
所以房地产开发公司依法注销后,即便将来发现该公司有违规违法事实,该公司作为一个已注销的单位是不需要再承担后续法律责任的,包括行政处罚、罚款和罚金等。但如果该公司曾经有过偷税行为,则该公司相关直接负责的主管人员和其他直接责任人员还是要被追究刑事责任的。
那么房地产开发公司依法注销后,其账簿、记账凭证和发票存根联等资料是否需要保存?按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》规定:“账簿、记账凭证、报表、完税凭证、发票、出口凭证以及其他有关涉税资料应当保存10年。” 另按《中华人民共和国发票管理办法》规定:“开具发票的单位和个人应当按照税务机关的规定存放和保管发票,不得擅自损毁。已开具的发票存根联和发票登记簿,应当保存5年。保存期满,报经税务机关查验后销毁。”实际上这些规定对于已注销的房地产开发公司将起不到约束作用,因为该房地产开发公司在法律上已经“死亡”了,通常已注销的房地产开发公司都不会保留账簿、记账凭证和发票存根等。
在我国,每年都有大量的公司因为不参加年检而被工商行政机关吊销营业执照,由于这些公司在被吊销营业执照后,没有依法进行清算并办理注销登记,在客观上处于一种“休眠状态”,故被称之为“休眠公司”。“休眠公司”现象的实质为公司将工商机关实施吊销营业执照的惩罚措施作为其逃避清算义务的途径。
税务清算能否真的逃脱?
按照国家工商总局发布的《企业登记程序规定》第十八条规定:“企业被依法撤销设立或者吊销营业执照的,应当停止经营活动,依法组织清算。自清算结束之日起30日内,由清算组依法申请注销登记。”可以看出被吊销营业执照的企业只是被剥夺了经营资格,其还须经过清算并办理注销手续才可以在法律上达到“企业死亡”。
另按照《关于企业法人被吊销营业执照后,其民事诉讼地位如何确定的函》(最高人民法院法 经[2000]24号)规定:“企业法人被吊销营业执照后,应当依法进行清算,清算程序结束并办理工商注销登记后,该企业法人才归于消灭。
因此,企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前,该企业法人仍应视为存续,可以自己的名义进行诉讼活动。可以看出,企业法人被吊销营业执照后,其主体资格并不一并消灭,其仍然可以参加诉讼,还须承担相关法律责任和义务,而不能进行经营活动,即该企业的法人资格和经营资格是分离的。
所以房地产开发公司想通过不参加年检等手段被工商管理部门吊销营业执照来逃脱清算(特别是税务清算)义务,在税法、刑法和其他法律法规上都是行不通的。
我国房地产行业的税收规定经常变动。例如广东省在2005年以前,大部分内资房地产开发公司及建筑公司的企业所得税都是核定征收的,现在大部分房地产开发公司被要求改为查账征收;土地增值税一直以来也是先预征但一直未真正大规模清算,导致在土地增值税实际清算过程中碰到许多难点和历史遗留问题(如以前房地产开发公司在企业所得税核定征收时,许多成本费用没有按要求取得合法凭证等)须等待国家税务总局发文进一步明确。
所以,作为中小型短期性房地产开发商,每在其完成一个房地产项目后,及时经过清算来注销该项目对应的房地产开发公司,在其税务及相关法律问题处理上不失为一个明智的选择。
如果您的问题还没有解决,可以到 T+搜索>>上找一下
相关阅读
- 刚建帐怎么填期初余额2018-11-23 7:18:20
- 期初余额录入不对,想要修改,怎么办?2018-11-22 18:22:41
- 登记银行日记账的要求是什么2016-9-18 11:10:33
- 登入用友T3软件提示错误;“内存溢出”?2016-9-7 12:51:29
- 登陆系统管理提示IIS配置不正确 _02016-8-30 11:28:58
- 电费保证金是否征收增值税?2016-8-30 11:12:30
- 电算化条件下高校的内部会计控制2016-8-30 11:10:0
- 登陆企业门户提示“无法登陆服务器”2016-8-30 11:8:15
- 防治禽流感有哪些税收优惠政策2016-8-30 11:4:43
- 登录界面没有操作员2016-8-22 16:10:5
最新信息
- 程序检测到“T3产品服务”没有开启,请问您是否开启?这是什么问题
- 采购入库生单,选择采购到货单时,到货数量800,入库数量800时,老是提示:入库数量不能大于所参照到货单的数量,不能保存! 实际入库数量和到货数量是相等的。当把入库数量改成100之后,又可以生单成功!但是入库数量改成700,也是不能成功的。不知道什么原因??
- 采购分开流程,存货启用该了部门辅助项,参照进货单生成凭证,存货科目不能带出部门辅助项。但是进货单是录入了部门的。
- 采购到货单做好了,采购检验单生单时还是没有
- 采购发票制单的时候提示供应商被锁定
- 采购发票如何控制重复做单,现在发现有的采购发票有重复的单据,已经结账如何处理?可以做红字发票冲掉重复的蓝字发票吗?
- 采购批量 都影响那些单据啊?是只影响采购订单吗
- 采购期初记账是在什么情况下需要记账呢,在什么时候记账?
- 采购管理中的采购订单中的单价能否设置不录入,或者默认为0
- 采购管理中进货页面打开后出现脚本错误,其他控件都无法选择访问。
对二手房交易所得征收个税的依据和原则 对二手房交易所得征收个税的依据和原则 3月1日,国务院发布了楼市调控“新国五条”的细则,其中最受人关注的是提出将对二手房交易差价按20%计征。由于没有更详细的征税办法跟进,舆论大多认为这一规定将大大提高交易的额,于是市场反应激烈,出现交易者连夜排队过户、二手房成交量大涨的现象,在一些地方甚至还引发了“政策性离婚”现象。 引起一些市场波动,应在政策制定者预料中,但是社会各方有如此强烈的反应,可能超出了预料。政策制定者应该寻求政策的平稳过渡,应好好思考,二手房个人所得税到底如何征缴更为合理? 在回答这个问题之前,有必要厘清几个概念。 首先,二手房交易个人所得税按20%税率征缴并不是最新政策。1994年修订的《个人所得》规定,在财产转让所得中减除财产原值和合理费用后,转让者需按20%缴纳个税。此后国税总局和部等部委出过几个文件要求落实此规定,但以前的房子大多由于历史原因无法获得原值数据,各地实践中都按照交易额的1%~2%征收。如今落实税法,按20%征收,并不算于法无据。 其次,个人所得税是一种由纳税人直接承担的税负,纳税人的抗拒心理较强,偷逃漏税的现象比较常见,由此导致的税款损失不易控制。因此,个人所得税往往需要考虑其合理的税率,税率过高除了导致实际征收到的税款不尽人意之外,还会催生作假现象,影响社会公序良俗,增加经济的运行成本。 另外,个人所得税作为所得税的一种,必须遵循可税性的原理,对于应税额的确认,应坚持“无收益,无”、“课征税源不伤税本”等基本原则。因此,就必须以纳税人的净收益为课税对象,课税后不能过多影响纳税人的生活水平;对于扣减项目应有充分考虑,该扣减的一定要保证扣减。 简而言之,由于近年来二手房交易中越来越多的房屋的原值相对容易确定,按税法要求的方法征税变得更可行。而为控制一些城市房价仍持续上涨,管理者也希望通过增加税费来冷却市场。税法中又已有规定,只需以落实名义即可实行下去。因此,上述新提出的20%的税率只是对税法的落实。 从政策能得到平稳推进和落实的角度考虑,最好的方式是政策出台时能同时推出较为完备的配套细则。而现在的情况是,预期不明确助推了市场的激烈反应,因为大家觉得以后要缴纳的税款会大幅度增加。 要削减诸多负面效应,就应该明确征缴的详细方式,让民众认识到确实只对个人真正的净收益收税,而且额度并不如之前猜测的那么巨大。应缴税额等于应税所得额乘以税率,在税率通过立法确定的情况下,更多需要考虑的是如何合理确定应纳税所得额,以避免扩大征税面,伤及无辜。 《个人所得税法》规定的纳税个人所得种类有十一类。应纳税所得额的确定方式分三类,一类是所得全部,如利息股息等;第二类是所得扣除成本费用或指定额度,如工资薪金目前的扣除标准为3500元;财产转让是最特殊的一类,它在扣减合理费用外还需要扣减财产原值,原值如何确定才是新征税方式的最关键问题。 最简单的,或者从字面上来理解,原值就是转让者在最初购买房子时所付的价款。如果按此理解简单计算,就是当前的转让所得减去当时购房的价款再减去相关装修和税费等,就是应税所得额。一般来说,二手房交易不论是转让自有住房还是纯粹,其转手周期至少有两三年。如果其间物价平稳,直接扣除原值,各方意见不大。但是如果在持有期间物价飞涨,买房子是为了抵抗物价上涨带来的货币贬值,那么按原值扣减就可能有损公平。举个例子,80万元买房,支出各种装修、税费20万元,物价很稳定,假设通胀率为1%,三年后转手卖了120万元,依20%所得税率计算,扣除个税(4万元)后,剩下116万的实际购买力上比当年的100万元还是要高。而如果物价很不稳定,通胀率每年20%,三年后就算卖了180万元,税后只剩164万元,其真实购买力比当年的100万元还低。如果再考虑其他要缴纳的税费,个人财产损失更大。 以上举例所用数据未必符合真实情况,但也可得到一些结论,简单来说是:在高通胀条件下,在一些房价上涨不快的城市,卖房者按购买力计算的财富反而会缩水。这无疑与“无收益,无税收”的原则相违背,变成了“无收益,也纳税”。 现实的情况是,与房地产调控同步的恰恰是较高的通胀水平。应该说,除了2009年之外,现实世界民众体验到的通胀率都不低。这阶段买房子,谋求自己资产保值的人不在少数。此时课税,不管是落实税法还是着眼于调控,都应认识到并非所有卖房子的人都是投机者,有更大比例的人可能只是在高通胀下为寻找一个最稳妥的保值手段而来买卖房产的。 这样就谈到了另一个问题,通胀和房价高涨是怎么来的。一般认为,根本原因还是我国货币发行速度过快。当前已接近100万亿元的广义货币供应量(M2)余额,其绝对数量和增长速度超过了国内生产总值及其增速,货币发行的高速增长在满足实体经济需要之余,更多余的部分需要寻找投资渠道。问题是在中国,低端产品市场都已经过饱和,或者说产能高度过剩,而一些重要领域受政策限制不让进入,比如电力、电信、石油等行业。此外,反映贫富差距的基尼系数较高。由于收入分配高度不均衡,少数人掌握了大量财富的同时也掌握了最便捷的方式,他们在需要寻找投资方向,这时候房产是最佳选择。由于货币巨量投放和通胀压力的存在,民众对于资产估值上涨有预期,都不约而同采取买卖房产的行为来保护自己的财富。 因此,如果不能有效地控制货币供应过快增长,不能更公平地分配财富,破除垄断,拓展投资渠道,民众投资房产以求财产保值的行为就不会逆转。 从宏观上讲,还是要从货币、分配、垄断等方面着手。具体到新的征税方式的落实上,非要执行的话,也至少应在原值的估算上充分考虑通胀因素,对交易者规避通胀的所得部分予以豁免,真正征收净收益部分。这样做既容易得到理解,又能降低征税额,容易与之前的方式衔接,容易被接受而落实下去。
房企绿化费用涉税风险当防范 房企绿化费用涉税风险当防范 房地产企业开发绿化工程的成本费用,是开发成本中基础设施费的重要项目之一。绿化建设费,是指区内、区外绿化支出,包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出。 绿化支出的成本,主要包括3类费用:工程设计费用,指有设计资质的建设单位,通过实体附着在土地上各种植物绿化支出必要的基础设施支出,包括为绿化工程支付设计费用和土地改良、营造构建物设施的支出。绿化苗木购置用移栽,包括苗木买价、运杂费、保险费和合理挑选费支出等。养护费,主要指使绿化苗木正常存在而发生的必要支出,包括后期植物浇水、施肥、修剪等支出。当前,房企虚增绿化工程费,客观上形成了漏洞,导致房地产企业的风险日益凸显。 因此,管控绿化费用支出的涉税风险,是房地产企业不可忽视的重要涉税事项。 涉税三大风险点 房地产企业在绿化成本中的涉税风险日益凸显。对于房地产企业来说,绿化成本主要涉及土地和。其涉税风险主要分布在以下3个方面。 虚列开发成本,侵蚀企业利润 虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称,往往只注明“零星工程款”,特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程,受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实等的限制,人员在较短时间内难以对工程项目进行计量与核查。开发企业利用这些工程,实现用3%的建筑业去侵蚀25%的企业所得税税基。 虚开绿化用苗木发票。绿化苗木大多来自于农民的自产自销,享受着国家给予的,因此企业往往利用农民自产自销苗木开票不用缴税的特点,虚开自购苗木发票,虚增绿化成本,转移利润、偷逃企业所得税。 利用关联交易扩大扣除项目 基层税务机关在对房地产开发企业进行土地增值税清算时,发现有房地产企业利用关联交易扩大土地增值税扣除项目金额,侵蚀土地增值税计税依据,以达到少缴土地增值税的目的,且通过关联企业进行运作,手段也相对比较隐蔽。 其采取的主要手段有两种。 一是虚报扣除项目。利用相关联的建筑安装企业,通过虚构绿 化、基础设施、隐蔽工程等,虚构、虚报扣除项目,减少土地增值税税额。二是扩大项目金额。 虽然签订总额包干合同,但在施工环节新增项目,并在决算付款时以新增项目名义调高决算金额。 施行甲供材料构筑逃税通道 在建设项目工程中,建设单位(甲方)自购主材已较为普遍,通常称为“甲供材”。部分项目甲供材比例占到工程造价的40%到60%,因为它既能降低工程成本,又能保证材料质量,可谓一举两得。 近来,从税务稽查和土地增值税清算中发现,如果税收征管不到位,甲供材会成为税收征管的盲区,造成甲供材税款流失,导致工程造价不真实,主要表现在如下几个方面。 一是建设单位将甲供材直接列入成本,造成税款流失。按照建设工程计价程序规定,工程造价包括直接费、间 接费、利润和税金。甲供材是直接费的重要组成部分,也是税费计取的重要基数。建设单位将甲供材直接计入工程成本,减少计价程序的直接费,目的是逃避“甲供材”应承担的税金,降低工程造价。 二是甲供材进入工程计价程序计税,但施工企业以结算价开具建安发票,导致税款流失。按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条规定,人从事建筑工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括所用原材料及其他物资和动力价款在内。施工企业应以工程总价开具建安发票,建设单位在价款结算中将甲供材扣除。实际操作中施工企业以扣减甲供材后的结算价款开具发票,不仅少交相费,还截留了建设单位甲供材税金。 三是甲供材重复列支。房地产开发企业购入的甲供材在已经计入开发成本的情况下,关联企业按不扣除甲供材部分开具建安发票,造成重复列支开发成本,计算扣除项目时重复扣除。 五类风险手法 案例1:关联交易虚列绿化费用 某山庄项目,前期绿化工程由绿森林公司承办,项目合同金额为120万元。开发商以树木基本死亡为由,追补后期的绿化完善工程费用金额1080万元,并由其关联子公司完成。其实质是与关联公司签订虚假合同,虚开发票,绿化工程支出3600万元列入基础设施费。后期绿化费用成倍翻番,且由关联企业承担该项目的实施。 案例2:甲项目绿化费用挪至乙项目列支扣除 某地产项目绿化费用265万元。一笔是某市A公司承建的屋顶花园,金额为27万元。另一笔为某市B公司开具的绿化费发票,金额为238万元,全部未写明绿化地点。 A地产整个开发项目除了屋顶花园外,就是两幢楼之间的中心绿化带。这笔238万元的绿化费就应该是中心绿化带的成本。但中心绿化面积并不大,总共也就1500平米左右,树木更是屈指可数,为什么成本会这么高?A地产为何要舍近求远地找公司搞绿化?经税务稽查核实,项目合同“注意事项”上面注明该工程植树2700棵。1500平方米的绿化面积怎么能种植2700棵树呢?这岂不是1平方米内要种两棵树吗?而现场一共只有50棵树。在详实的事实面前,A地产负责人不得不承认,因A地产的利润相对较高,B公司总部便指示把另一合资新建楼盘的绿化费238万元放到了A地产进行列支。 案例3:签订虚假合同虚开发票列支花木费用 如某县某房地产公司 账册显示:该公司一、二期项目中用于基础设施建设的花木、石景费用高达638.57万元,占开发总成本8510.35万元的7.5%。 主要有银杏树64棵、每棵5.5万元,香樟树55棵、每棵3.2万元,以及其他花木盆景,总价值528万元。经税务检查人员核实,该公司利用农民个人出售自产花木的政策,在花木、石景费用上动手脚,故意签订虚假合同,扩大成本费用以少缴所得税。 事实上,该公司以支付部分费用为诱饵,促使王某、葛某虚开发票金额245.4万元。又以他人名义到地税部门开具工程发票,虚开石景费用71.87万元。经最终检查确认,该房地产开发公司2007年度以虚列花木、石景费用为手段,多列支出317.27万元,少缴企业所得税104.7万元。为此,除依法追缴其所逃税款外,另处罚款52.35万元,并加收滞纳金15万元。 案例4:多列支绿化费用于发放员工福利 用于绿化的树木和花草的价格差异很大,很难准确界定,且国家对绿化工程达标规定的 要求较低。某置业有限公司瞄准了这个漏洞,对每个绿化项目都采取了高预算、低投入、多报账的方法。5年来,共虚列、多列绿化费支出729万元,主要用于给员工发放福利、津贴和请客送礼。 案例5:预提绿化费用加大商品房成本 房地产开发企业尚未施工,但已在广告中明确承诺建造且不可撤销的小区的园林绿化费用,年终预提。某些房地产开发企业采用“预提费用”、“待摊费用”账目调整当期利润。 一是费用计提未付。预提费用、预计负债是企业根据谨慎性原则预计提取记入当期成本、费用的未支付款项,但因是当期预期数,提取金额与以后应支付金额容易存在较大差异。从企业角度讲,当期有会计利润,多提预提费用、预计负债,形成亏损;当期亏损,则不提或少提,从而达到人为操纵会计利润目的。 二是预提“公共配套”费用数额大,在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本。有的企业在配套工程完工验收之后,仍继续计提或重复计提“预提费用”,长期滚动使用,加大商品房成本。