房地产开发企业代收费用的税务处理
2016-6-15 0:0:0 用友NC小编房地产开发企业代收费用的税务处理
房地产开发企业代收费用的税务处理由于开发经营的需要,很多房地产开发企业在销售开发产品时,会代替相关单位或部门收取一些价外费用,如水、电、气的初装费和各项基金等。这些费用一般先由房地产企业收取,后由房地产企业按规定转交给委托单位,有的房地产企业还会因此而有结余。对这些价外费用是否征税,以及如何征税,各税种的规定有所不同。
需要缴纳
按照营业税相关规定,房地产开发企业代收的价外费用需要。《营业税暂行条例》(国务院令第540号)第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》(部、国家总局第52号令)第十三条规定,条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:
1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;
2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;
3、所收款项全额上缴财政。
按照政策规定,即使房地产开发企业代收的费用没有利差,也要缴纳营业税。为了避免全额纳税,开发企业可以设立或委托代理机构收取代收费用,其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]076号)第四条关于代理业营业额规定,代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。
需要缴纳
价外费用是否需要缴纳企业所得税,主要取决于代收费用是以谁的名义收取。如果不是由房地产开发企业开票收取的,则不纳税。国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第五条规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。第十六条规定,企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自己收取的代收费用,在转付给委托单位时,也可以从收入中扣除。
不需缴纳土地
财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,则可作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。
国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发[2007]132号)第二十五条进一步明确,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,应区分不同情形分别处理:
1、代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数;
2、代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用。据此分析,假如房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用,则也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定转付给委托单位,才可以从土地增值税的应纳入额中扣除。
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根据我国现有法律文件,法人合伙人从PE基金取得的权益性投资收益尚不属于“免税”范畴,依据有二:其一,与新《企业所得税法》同日颁布实施的《企业所得税法实施条例》第83条规定:企业所得税法第二十六条第(二)项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益,是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。而法人合伙企业通过PE基金形式投资于其他居民企业属于“间接投资”。其二,《企业所得税法》第二条明确规定,合伙企业不适用本法。 虽然现有法律文件作出了上述规定,从理论角度来看,依据避免重复征税、保持税收中性等税收立法基本原则,对法人合伙企业权益性投资收益免税应属于未来改革的方向。税务总局下一步完善合伙企业所得税制时,可以对《企业所得税实施条例》第82条规定的“直接投资”作扩大解释,将法人企业通过PE基金投资于其他居民企业的权益性投资纳入“免税”规定。从立法上来看,也有范例,比如《财政部国家税务总局关于个人独资企业和合伙企业投资者取得种植业养殖业饲养业捕捞业所得有关个人所得税问题的批复》(财税〔2010〕96号)规定:对个人独资企业和合伙企业从事种植业、养殖业、饲养业和捕捞业(以下简称“四业”),其投资者取得的“四业”所得暂不征收个人所得税。 (三)合伙人转让股权收入所得税适用 法人投资者,应就这部分收入按照自身所得税率缴纳企业所得税。个人投资者,按照国家层面的规定,应当按照“个体工商户生产经营所得”税目适用5-35%超额累进税率计算缴纳个人所得税,但按照天津和北京等地方政策,则可以按照“财产转让所得”税目适用20%税率计算缴纳个人所得税。 三、PE基金管理人所得税相关问题分析 在有限合伙PE基金的架构中,投资者通常为有限合伙人(LP),基金管理人则作为普通合伙人(GP),为了实现品牌营销及风险隔离等目的,通常先设立公司或者有限合伙制的企业,由该企业担任基金的管理人。 从基金管理人的收入形式来看,一般包括两个部分:一部分为基金管理费(通常为基金募资总额的1-2%)。根据我国当前相关规定,基金管理人须就其取得的管理费缴纳营业税。2012年以来,随着“营改增”试点不断扩大,符合条件的“鉴证咨询服务”已经纳入范畴,适用6%的增值税率或3%的简易征收率。另一部分为收益分成(一般为基金增值部分的20%),针对收益分成的法律性质围绕着“服务收益”和“投资收益”还存在一定的争议,为避免收益分成被视为管理费课以营业税(或增值税),PE基金管理人应在收益分成的处理中充分体现投资收益的属性。 基金管理人为公司的,应就其从基金取得的所有收入(包括管理费和收益分成)课征25%的企业所得税。基金管理人为合伙企业的,基金管理人不适用企业所得税,由其合伙人依法缴纳个人所得税或企业所得税。 基金管理人为个人的(GP),普通合伙人如果仅仅管理基金,没有参与基金的投资,按照财税〔2000〕91号的规定应该适用“个体工商户生产经营所得”税目以及5-35%五级超额累进税率缴纳个人所得税;如果基金管理人同时也是基金的投资人,则应该就经营所得和投资所得分别核算,对于投资所得执行“利息、股息、红利”税目下的20%所得税率,对于经营所得则应依照“个体工商户经营所得”适用5%-35%的税率。从以上统计来看,目前,苏州工业园、成都、厦门是按照这一规定执行的,其余地区则较为混乱,如下表统计: 地区北京天津上海深圳 基金投资人(LP)税率20%20%5%-35%5%-35% 投资人20%20%5%-35%5%-35% 以上统计中的四个地区对个人基金管理人的收益类型均不做区分,北京、天津采用了20%的税率,上海、深圳则采用了5%-35%的税率。 鉴于各地方政府对PE基金的税收政策中的不同立场,PE管理团队在发起和设立基金时应尽力就上述问题与地方税务部门进行厘清,从而确定税收最优化的法律架构。 四、合伙制PE基金所得税其他热点问题评析 (一)境外投资者的所得税问题 目前,对于境外投资者,主要采用扣缴预提所得税的模式(10%所得税率或依协定),在实践中,存在的以下主要问题:第一,对于境内合伙企业的穿透问题。实践中,境外的机构或个人经常在境外(比如英属维尔京群岛等地)设立一个有限合伙企业,然后通过该有限合伙企业投资境内的有限合伙基金。此情形下,避税管道效应是否可以穿透多层合伙企业,目前尚无明确的法规可循。第二,对于境内常设机构的界定,依据我国与美国、新加坡等国家及我国香港地区签署的税收协定,若境外企业在中国境内没有代理机构,且投资中国境内企业的股比不高于25%,则可以对转让境内被投资企业股权获得的收益享受税收优惠。与此同时,依据《企业所得税法》,若在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资所得,免征企业所得税。因此,对于境外的机构投资者来说,设在境内的普通合伙人是否可视为其“在中国境内设立机构”对其税负有很大影响。 (二)地方政府优惠政策法律风险评析 由于个人所得税属于地税征管系统,在执行相关的合伙企业税收法律、法规和规范性文件时,不少地方政府基于有意或无意的误读,越权出台了名目繁多的地方性减免税政策。一些有雄厚背景的股权投资基金通常具有和地方政府进行谈判的能力,争取到税收、财政等方面的特殊优惠待遇。 从国际惯例来看,成熟市场经济国家通常只对创业投资基金这种市场失灵的领域给予政策扶持,对于一般性股权投资基金,因其已经是市场充分有效的领域,故不再给予政策扶持,而是通过适当监管防范风险。从《税收征管法》上来讲,“任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定,擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”近年来,中央也曾三令五申禁止地方政府擅自出台违规税收优惠、减免政策,但是在执行层面却不尽如人意,地方税收返还从未中断过。这种情况下,对于PE基金而言,将面临一定的法律风险。 五、总结 目前,合伙企业所得税法规、政策的滞后和模糊已经在一定程度上阻碍了我国私募股权投资行业的发展。主要原因在于,相关税收政策基本是在2006年《合伙企业法》修订之前确立的,且大都针对自然人从事传统生产经营活动,目前已经与PE基金的发展现状明显不符。 国家应及时制定和出台统一的合伙企业所得税法,根据目前合伙企业的实际情况和产业发展需要就合伙企业所得税问题进行统一和全面的规定。
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用友U8 MPS自制件已在MPS计划中生成,且生效为是,但在生产订单自动生成里面生成不了生产订单用友U8 MPS自制件已在MPS计划中生成,且生效为是,但在生产订单自动生成里面生成不了生产订单
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解决方案:
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用友U8 851结算中心,帐户管理中的帐户分类中的期初余额与总帐的期初余额方向相反。用友U8 851结算中心,帐户管理中的帐户分类中的期初余额与总帐的期初余额方向相反。
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凭证有10行分录,只打印第二张 凭证有10行分录,只打印第二张
问题号: | 29810 |
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适用产品: | T3系列 |
软件版本: | T3-用友通标准版10.8plus1 |
软件模块: | 总账 |
问题名称: | 凭证有10行分录,只打印第二张 |
问题现象: | 打印一张凭证的时候,只打印第二张分录 |
问题原因: | 凭证默认设置是5行,在不改行数的情况下,就会打出两张凭证 |
关键字: | 凭证打印 |
解决方案: | 1.凭证没有记账的情况下,在“填制凭证”或者“查询凭证”中,找到这张凭证,然后点击“打印”,最后在“当前凭证”后面填写2。 2.凭证已经记账情况下,在查询凭证中,找到这张凭证,将“打印查询结果”这个勾去掉,然后在当前凭证后面填写2。 |
行业: | 通用 |
补丁编号: | |
解决状态: | 临时解决方案 |
录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
最后更新时间: |
凭证传递应注意的2点事项 凭证传递应注意的2点事项 根据《法》的规定,所有实行独立核算的国家机关、社会团体、公司、企业、事业单位和其他组织都必须设置以下法定会计账簿,并保证其真实、完整。 1、总账。也称总分类账,是根据(也称总账科目)开设的账簿,用于分类登记单位的全部经济业务事项,提供资产、负债、资本、费用、成本、收入和成果等总括核算的资料。总账一般有订本账和活页账两种。各单位可以根据所采用的记账方法和财务处理程序的需要设置总账。 2、明细账。也称明细分类账,是根据总账科目所属的明细科目设置的,用于分类登记某一类经济业务事项,提供有关明细核算资料。明细账是会计资料形成的基础环节。采用明细账,可以对经济业务信息或数据作进一步的加工整理和分析,也能为了解会计资料的形成提供具体情况和有关线索。 3、日记账。是一种特殊的明细账,包括现金日记账和银行存款日记账。日记账是各单位加强现金和银行存款管理的重要账簿。 4、其他辅助账簿。也称备查账簿,是为备忘备查而设置的。在实际会计中,主要包括各种租借设备、物资的辅助登记或有关应收,应付款项的备查簿等。
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房地产企业汇算清缴期取得发票能否计入成本 房地产企业汇算清缴期取得发票能否计入成本
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短期投资 短期投资
1.短期投资的入账成本如何确定?
短期投资的投资成本是指企业取得各种股票、债券、基金时实际支付的价款,或者放弃非现金资产的账面价值等。企业购入的各种股票、债券、基金等,实际支付的价款中包含已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息,应单独核算,不构成投资成本。具体按以下方法确定:
(1)以现金购入的短期投资,按实际支付的全部价款,包括税金、手续费等相关费用,作为投资成本。但实际支付的价款中包含已宣告但尚未领取的现金股利、或已到付息期但尚未领取的债券利息,应当单独核算,不构成短期投资成本。
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问题原因:同解决方案 解决方法:在当月提一下折旧,就显示出来了。没提时是看不到的。不是程序问题。最好每次在生成凭证前再提一次后,再做凭证。
解决方案:
问题原因:同解决方案 解决方法:在当月提一下折旧,就显示出来了。没提时是看不到的。不是程序问题。最好每次在生成凭证前再提一次后,再做凭证。
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用友 备份计划表
用友软件提供两种备份方式:手工备份和自动备份,下面我们讲解这两种方式的备份账套数据操作步骤(T6和U8与T3备份恢复方法相同,此处以T3为例):
㈠、手工备份
1、先在硬盘上建立一个空文件夹
打开我的电脑(双击)D(或E、F)盘,(空白处右击右键)新建文件夹,把这个新建的文件夹,改名为如用友数据手工备份。(双击)打开用友数据手工备份,(右击)出现新建文件夹,把所新建的文件夹改名为当天的备份日期如2016-12-16后退出
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我不晓得[/龇牙]
提供你们缴纳水电的大发票复印件,以及你们出具的分割单,加盖公章即可。对方可凭此入账。
@梦里花落1449278095:感谢感谢。[/龇牙] -
用友NC软件凭证打印设置方法
用友NC软件凭证打印设置方法用友NC软件凭证打印设置及NC打印模版的设置
很多大集团客户都是用的用友的NC软件,相对于U8 T等,更方便集团的统一管理。
那么在用友NC软件中,怎样进行软件的凭证打印设置,以及怎么设置NC打印的模版呢?
首先,确定你的软件套打纸型。一般都是取决于打印机的类型。我们就此以激光打印机 ,(如果是针式打印机,需要设定相应的模版自定义纸张大小),此文章仅以用友套打激光KPJ101凭证为例。
其次,进入财务会计-凭证管理-查询,然后手动鼠标选择要打印的凭证范围。然后选择打印。会弹出一个打印的对话框,选择模版及确定打印机是否为您确定的打印机型号。直接打印即可。
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