北京出台房地产市场调控细则政策问答
2016-5-25 0:0:0 用友NC小编北京出台房地产市场调控细则政策问答
北京出台房地产市场调控细则政策问答1、2013年北京房价控制目标是什么?
答:本市2013年的房价控制目标确定为“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。”这一目标,首先要求新建商品住房价格与2012年相比,要总体上保持稳定。在此基础上,为进一步促进住房回归居住属性,《通知》还将短期调控和长效机制建设相结合,明确要降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理,妥善解决群众住房问题。
2、怎样理解“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理”?
答:上述目标将市场调控与长效机制建设相结合,促进住房回归居住属性。今后,我市将一方面增加“限房价、竞地价”地块的供应,另一方面对正在开发建设的适合自住、改善需求的商品住房项目,在政府提供相应优惠政策基础上,降低房价,纳入限价房序列管理,提前锁定商品房上市销售价格。此类住房主要是解决居民自住型、改善型等基本居住要求。同时,对此类住房的上市年限和收益将进行一定的限制。
3、为什么规定本市户籍单身个人限购一套住房政策?
答:北京市此次从严限购政策,主要是为了进一步实现住房资源的优化配置,在现有条件下,满足更多的刚性自住需求。结合本市人口、资源、环境现状,考虑到单身人士拥有一套住房基本能够满足自住需求,当前对单身人士购买第二套住房进行适当限制,有利于使有限的住房资源配置给更多的急需住房的刚性自住需求,也能抑制部分投机性需求。
4、我市落实二手房交易所得税20%的细则是什么?
答:对3月31日以后完成网上签约的二手房交易,通过征管、房屋登记等信息系统能合适房屋原值的,依法严格按转让住房所得的20%计征,以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。与此同时,为支持和保护自住、改善型需求,对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的,继续实施免征个人所得税的政策。新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。
5、我市加强房地产市场监管方面的措施?
答:一是将提高预售门槛。根据国务院文件要求,《通知》提出从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高预售门槛,并授权市住房城乡建设部门制定和发布具体办法,予以细化落实。二是严格实施商品房价格引导,对定价高、上涨快项目,不予批准销售。三是严厉查处违法违规行为。对开发企业存在闲置土地和炒地、捂盘销售、哄抬房价等违法违规行为的,在土地竞买、新开发项目贷款、上市、再或重大资产重组、通过信托计划融资等方面一律禁止。对房地产经纪机构和人员抢占房源信息、哄抬房价和租金、价格欺诈等行为,联合开展专项治理,净化市场环境。
6、我市对违反限购政策骗购方面的处罚措施?
答:将进一步加大执法检查力度,继续坚决查处各种违反限购政策的违法违规行为,绝不姑息,确保限购措施执行不走样。对于教唆、协助购房人骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构,将根据不同情况要求整改甚至停业整顿,并处罚有关人员。对于通过各种手段骗取购房资格的家庭,不仅要承担相应的经济和法律责任,不予办理房产证,且5年内不能在本地购房;构成犯罪的,还将依法追究刑事责任。
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房地产企业需要完善的四项财务管理工作 房地产企业需要完善的四项财务管理工作 随着房地产行业的发展壮大,越来越多的财务人员涉足这个行业。但是在初入这个行业,由于缺少从业经验以及一些基本的行业知识,对于房地产行业的特点及方面的特殊性,不能准确把握和应对。对此,笔者就房地产企业销售发票收据的管理、财务辅助台账、合同和结算报告的管理等四项财务管理工作,予以介绍: 一、收据、发票管理控制 房地产开发企业的开发周期长,销售收入金额较大,收款次数多。甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象,其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量大,而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。笔者认为,从财务管理的角度,应该做到: (一)建立完善收据发票数据库 针对发票,可以直接借助于机关发票管理系统的数据库取得基础数据。但是,对于未使用税务系统及收据部分,企业自行建立一个收据发票的数据库就显得非常必要。可以建立EXCEL工作表,从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束,涵盖整个项目的全部收款过程。规模较大的企业,可以完善相关财务辅助系统。 (二)工作表的建立内容要齐全 收据发票Excel表格的内容,至少应该涵盖本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等。其中涉及收据发票的所有内容应该全部列。这样的话,数据库就建立起来的。同时,数据库还应该具有数据、资料信息的查找功能,财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。 二、建立完善财务辅助台账 房地产开发企业,一般规模相对较大,基本上都使用了功能强大的,但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点,跨年度数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的,所以财务辅助台账的建立是非常有必要。 针对房地产开发公司的业务特点,有两大类科目需要建立辅助台账:一类是往来类和科目;另一类是类科目。 (一)往来类和成本类科目辅助台账 此部分台账,主要涉及预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况,但只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况,并且不能够跨期查找明细。另外对于房地产开发企业来说,与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间。所以此部分台账的建立非常必要。 (二)损益类科目台账 此部分台账主要有销售收入(包括取得预售资格的预收账款)、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度年度结转后余额将为零,年度内可以反映累计情况,而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性,客观要求建立台账进行管理。 销售收入(包括取得预售资格的预收账款)台账的建立要在销售发票(收据)数据的基础上,根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号,保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容,形成对应于销售收入(预售账款)明细账的每一凭证的明细台账,台账需要按照产品类别分别建立,以便于查找需求分类汇总收入金额,最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外,其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账,实现对开发项目的合理、有效管理,以及满足对所得税及土地汇算清缴的最终清算需要。 三、强化合同管理 企业的经济往来主要是通过合同形式进行的,在工作中应注意以下几个方面: (一)统一编号 按照合同内容进行分类编号,如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号,同类合同要归集在一起,以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。 (二)内容完整 合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。 (三)标的金额表达明确 合同的总金额应标注明确,合同是否按照结算报告据实结算也需标注明确。 (四)质保金及保质期明确 工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。 四、合同结算单严格审查 房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容,把好合同结算关至关重要,这既是对合同签订的审查,也是对合同履行的监督。 财务部门要将结算报告与合同对应进行结合,在原合同内容的基础上,增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容,形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的,也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表,但必须要保持编号的一致性,方便核查使用。