房产中介：2种方式规避二手房交易20%个税

2013-5-6 10:6:15　新闻小编

作者：李桁来源：北京青年报

“有不含20%个税的房子推荐吗?”“20%的个税能规避吗?”北京版“国五条”落地细则执行一个月以来，中介与看房人的交流中，听得最频繁的恐怕就是这两句话。据市住建委公示的网签数据显示，4月份，北京全市二手住宅网签总量仅为5212套，环比大幅下跌了88%。即便与去年同期的网签量相比，也下跌了47.8%，创下最近18个月来的新低。成交缩水，看房人锐减，急于自救的中介开始想方设法寻找规避或者少缴纳个税的方法。在当前的二手房交易中，阴阳合同、做高房屋合理费用就成了中介人员最常用的两种手段。

　　有税房还是无税房的选择难倒看房人

　　楼市调控新政执行一个多月来，对于二手房的影响首当其冲：成交量大幅萎缩，让市场上满五年的唯一住房成为了抢手货。

　　但满五年并且是唯一一套的住房，有相当一部分都是八九十年代的老房旧房，这让许多打算买房又不愿住老房、旧房的年轻人犯了难。

　　家住在朝阳区的朱女士，儿子眼瞅就要到了上小学的年龄，一家人都希望把孩子转到海淀区上学，于是就有了买套学区房的念头。但辗转了双榆树、中关村、增光路等多个区域后，朱女士发现满五年且唯一的房源虽然很多，但往往都是老旧的公房，不但社区环境破旧，户型面积和朝向也不是很好。

　　为此她也看了一些符合学区名额、2000年后入住的新小区，无论是居住环境还是房子结构她都比较满意，只是看中的房子要么未满五年，要么就不是唯一住宅，这就意味着一笔不小的个税支出。于是究竟是选择满五年且唯一的老房子，还是要交个税的新小区，让朱女士很难抉择。

　　反复犹豫时，中介适时地提出20%的差额个税可以想办法帮忙规避的建议，引发了朱女士的很大兴趣。

　　两种避税对策

　　上有政策，下有对策。中介对于朱女士的建议就是通过做高房屋合理费用和签订“阴阳合同”两种方式来降低个税。

　　这样的方式也得到了业内的默认。“按照北京市的相关规定，银行利息、装修费、本次交易营业税、上次交易的契税等都属于购房的合理费用，也可以折抵购房差额20%的个税。”业内人士表示。

　　此前有报道，一套100万成交的二手房扣除掉银行利息、装修费和各种税费后，仅需交纳800元的个税，这远低于一直以来按照全款1%执行个税时应交纳的1万元税款。

　　但这样的形式在实际操作时很难实现。麦田房产在海淀区世纪城的一位分店经理陈先生告诉记者：一方面，由于北京的二手房交易往往差价很大，一套世纪城的房子几年前买时和现在卖的价格差额能达到几百万元，即便扣除了各项合理的购房费用，所需缴纳的个税仍多达数十万元。另外，并非所有装修费用都可以算到合理费用中。“支付的住房装修费用”必须是纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经审核后，才可在规定比例内扣除。

　　正因为具体操作的困难性，陈姓经理还透露，二手房交易还可通过签订“阴阳合同”来配合调整成交价，降低征税。

　　事实上，早在2011年12月，北京就调整了各区域的最低过户价，实行一房一议的新计税指导价，意在终结阴阳合同，但实际市场交易中，阴阳合同依旧屡见不鲜。

　　不同中介机构的经纪人面对记者的咨询都明确表示，按照北京二手房交易中的惯行办法，买卖双方签订的合约价格为实际的成交价格，而在住建委进行网上签约时则会以官方的区域最低指导价为准确定网签价格。由于最终的税费缴纳以网签价格为基数，因此采用这种“阴阳合同”的办法可以最终实现少缴税的目的。

　　像地铁5号线立水桥站附近的一套80平方米的两居室，市场成交价格普遍为28000-29000元/平方米，总价约230万元上下。而该地区的过户最低指导价仅为15000元/平方米，总价约为120万元左右。也就是说在计算差额20%个税时，可以按照120万元的购房款减去当初买房时的价格，而不是按照实际成交的230万元来算差额。

　　城区无税房源较多价格稳定

　　近郊二手房议价空间加大

　　虽然中介使尽浑身解数帮购房人降低成本，但北京二手房交易成本的上升已是不争的事实，这也使得连续多个月的二手房涨价潮得到控制。根据数据统计，4月份北京二手住宅成交均价仍在2.6-2.7万元/平方米左右，与3月均价基本持平。

　　另外，城区内的二手房价格在新政执行一个月后，依然是小幅上涨的趋势，包括北三环10号线附近，中关村区域、双榆树区域、方庄区域的二手房报价依旧是小幅微涨的势头。主要原因就是因为这些区域相对更加成熟，满五年的无税房源较多，售价方面业主少有让步的。

　　相对而言，石景山、亦庄、通州、大兴和昌平由于位于近郊区，房价的支撑力较差，挂牌交易的又以有税的房源居多，因此为了达成成交，业主要么给出更大的议价空间，要么就是主动承担全部或部分个税。同时因为这些新城区内的新房供应比较充足，也导致区域的二手房价格普遍下调。

　　对于未来北京的二手房市场，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，受楼市调控影响，本轮的市场低迷期或将持续半年左右，也就是说在9月份之前，北京的二手房交易量都将维持在目前的低位。伴随交易量的持续低迷，北京二手房价也将在个别区域房价回落的带动下稳中有降。

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