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洞悉行业问题做好“营改增”准备

2016-6-11 0:0:0 用友NC小编

洞悉行业问题做好“营改增”准备

洞悉行业问题做好“营改增”准备

  近年来,是否需要对中国房地产业现行税种进行大范围改革,一直存有争议。但是,就目前“营改增”实际情况判断,建筑业和房地产业的改革将会很快开始。因此,无论是财税部门还是建筑企业和房地产企业,都应尽早摸清改革中可能遇到的问题,并做好应对准备。

  从目前的情况看,下一步的增值税改革中,一些具体的问题的确值得深入研究。比如,根据《部、国家总局关于印发〈改征增值税试点方案〉的通知》(财税〔2011〕110号),建筑业将适用11%的增值税税率,取代现行3%的营业税税率,这一重大变化引发了部分建筑业企业的疑虑。因为如果房地产开发商为增值税一般人(年销售额大于或等于500万元人民币),建筑总承包商对其提供的建筑业服务,房地产开发商通常可抵扣进项税。换言之,如果增值税最终可以抵扣,除了对于现金流的影响之外,交易双方都不会受到实际的负面影响。但是,如果建筑承包商为个人业主提供建筑业服务,例如基本的装修工程或装饰服务,那么税率的提高将直接增加建筑承包商的税负。

  据了解,大部分欧盟国家对住宅销售免征增值税,这意味着建造住宅的进项税无法抵扣,也可以理解为对建造住宅的成本征税。采用现代增值税税制的国家,如加拿大、澳大利亚及新西兰,均对住宅首次销售收入征收增值税,而对之后的住宅转售及租赁免征增值税,其依据是纳税人已对住宅未来收入的净现值缴纳了增值税。虽然中国财政部和国家税务总局在设计“营改增”方案时借鉴了相关的国际经验,但是由于中国独特的房地产体制,政府部门是否参照国际经验进行房地产业增值税改革,目前仍不确定。这就需要财税部门深入研究是否要对住宅收入征收增值税。如果征收,税率定为多少,如何征收?

  由于中国房地产所有权机制与其他国家有所不同,因此在制定税制时,一些特殊的情况就需要重点考虑。这些特殊情况包括:其一,在中国,土地由国家所有,而通过出让等方式授予单位或个人40年至70年固定期限的土地使用权,土地使用权可被转让、出租或抵押;其二,与很多国家不同,在营业税体制下,中国房地产交易的纳税人并不局限于进行经济活动的企业,中国现有的房地产业营业税纳税人的范围更广泛;其三,房地产销售和租赁一直是中国政府营业入的主要来源之一,需要在确保国际竞争力的基础上保持税收的稳定,具有很强的挑战性;其四,目前中国新房和二手房的销售及出租均需缴纳营业税,因此无论对于房产销售、出租,或对新房、二手房免征增值税,都会侵蚀潜在的税基;其五,对房产交易征收增值税则可能会导致房地产价格的上升,而这正是中国政府目前竭力遏制的。

  不难预见,上述具有中国特色的问题,在今后的房地产业增值税改革中,都将成为焦点问题。如何更好地处理好有关各方的利益关系,确保改革的顺利、深入推进,需要政府、财税部门和相关企业深入沟通和积极应对。

  同时,中国政府应考虑对现有的在建开发项目以及现有房产租赁,制定相应的“营改增”过渡政策。一种解决方案是对于在“营改增”之前已启动的房地产项目继续适用营业税,直至售毕。另一种解决方案是仅对“营改增”之后产生的增值部分征收增值税,而对“营改增”之前的增值部分征收营业税,此方案类似于澳大利亚货物劳务税改革启动时采用的差额纳税方法。

  对于建筑企业和房地产企业而言,目前需要做的就是密切关注“营改增”的动态和未来中国增值税改革的方向,及时做好充足的准备。比如,对增值税对经营的影响进行全面的财务测算;比如,由于建筑及房地产项目往往期间较长,为了应对“营改增”可能带来的潜在风险,应考虑在合同中加入适当的税收条款,以降低“营改增”对企业带来的任何可能的负面影响;再比如,在适合的时候重新审视其根据现行营业税体制设计的组织架构,在增值税体制下是否仍然有效,并从税务角度分析企业重组及优化交易流程的可能性。

  作者:毕马威中国合伙人

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房租收入应如何确认

房租收入应如何确认 房租收入应如何确认

  【问题】

  我公司由于生产经营方式转变,近日打算将一栋位于县城繁华地段的七层楼房租赁给某私立学校。请问,收取的房租应如何确认收入?

  【解答】

  根据《国家总局关于贯彻落实法若干问题的通知》(国税函[2010]79号)第一条关于租金收入确认问题的规定,根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。

房企预提成本费用税前扣除

房企预提成本费用税前扣除 房企预提成本费用税前扣除 预提费用,是指房企从成本费用中预先列支但尚未实际支付的各项费用。《法实施条例》第九条规定,企业应所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。在土地清算中,规定房地产企业预提费用不得税前扣除。国家总局《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定,房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。实际上,对于房地产企业预提费用可否在企业所得税税前扣除,不能一概而论,需视情况进行税务处理。笔者对房企现行的预提费用税前扣除有收政策进行收集和梳理,总结归纳出房企预提费用可以在企业所得税税前扣除的六种情形及不可以扣除的两种情况,以供纳税人在年度企业所得税汇算清缴纳税申报时参考借鉴。   出包工程无发票的可按合同总额的10%预提扣除   国家税务总局《关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号,以下简称国税发[2009]31号)第三十二条第(一)款明确,出包工程因未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。   公共设施可按预算造价预提建造费用税前扣除   国税发[2009]31号第三十二条第(二)款规定,公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律规定必须配套建造的条件;其中公共配套设施可以按照预算造价来合理预提配套设施建造费用。实际上,有的企业趁此串通中介机构对配套设施的预算造价做加大处理,以达到少缴税款的目的。显然,此种处理方式,对于企业来说存在风险,为偷税、漏税的不正当手段。   应交未交的报批报建费、物业完善费可预提扣除   国税发[2009]31号第三十二条第(三)款规定,应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。   计提的银行贷款利息可以税前扣除   《企业所得税法实施条例》第三十八条规定,企业在生产经营活动中发生的下列利息支出,准予扣除: (一)非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出;(二)非金融企业向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。根据上述规定,按合同约定,按权责发生制原则计提的利息,企业据实计提的银行贷款利息上计入财务费用和应付利息,属于确定的已经实际发生的费用和负债,根据权责发生制原则允许税前扣除。   国税发[2009]31号第二十一条也明确,企业的利息支出按以下规定进行处理:(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。   后付跨期租赁费可以预提扣除   《企业所得税法实施条例》第四十七条规定,企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费,按照以下方法扣除:以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出,按照租赁期限均匀扣除。未设定是否取得发票是税前扣除的前提条件,且出租方未收租金,无须开具发票,因此,后付跨期租赁费可以预提费用。   固定资产无发票可暂按合同金额计提折旧税前扣除   国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第五条规定:企业固定资产投入使用后,由于工程款项尚未结清未取得全额发票的,可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧,待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。   预提土地增值税没有实际缴纳不能税前扣除   从企业财税处理角度看,房地产企业在实际操作中,从谨慎的角度出发,一般会先概算出整体项目土地增值税之后,确定税负率,再根据当期结转收入计算预提土地增值税,并计入当期。这部分计提的税金就会反映到中的应缴未缴数额当中。开发商报表预提土地增值税所计算出的土地增值税,属于按照会计上配比和谨慎性原则进行预提。但是,在企业所得税纳税申报时需要作相应的纳税调整。   国税发[2009]31号第十二条规定:企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。房地产开发企业当期计提的土地增值税,在税法规定的限缴期内缴纳的,可以税前扣除。预提但不实际缴纳的土地增值税,不得税前扣除。企业所得税汇算清缴时,会计上可以或有事项处理,但税法上是不承认或有事项的,企业所得税法只确认实际发生的支出。主管税务机关对已提未缴纳的土地增值税部分,在企业所得税汇算清缴时要作纳税调整,即调整当年应纳税所得额。   根据上述规定,房地产开发企业在项目清算前,按转让房地产取得的收入预缴的土地增值税,属于房地产企业发生的税金,预缴的土地增值税可在预缴年度税前扣除。   以其他预提方式发生的费用均不得税前扣除   一般而言,计提的预提费用的范围相当广泛。如预提坏账损失、预提保险费、预提租金、预提修理费用、预提产品销售业务费等等。但是,税法规定除国家另有规定外,提取准备金或其他预提方式发生的费用均不得在税前扣除。因此,房地产开发企业的预提费用,除以上六种税法另有规定的情形外,均不得在税前扣除。对纳税人按照规定计提的预提费用,虽然行业制度允许计提各项资产减值准备、风险准备等,纳税人需要在申报纳税时作纳税调整,依法缴纳企业所得税,以规避不必要的风险。   另外,需要特别提示房企纳税人的是,虽然税法有规定可以预提费用的情形,但对已经发生并付款的费用,汇算清缴时仍未取得发票,则不得税前扣除。以前年度计提已扣除的,按照权责发生制原则,应在对应所属年度进行纳税调整。

问题解答

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