解析房地产开发企业的借款费用如何审核
解析房地产开发企业的借款费用如何审核
房地产开发企业的借款来源有两个方面:一是金融机构的贷款,二是非金融机构(包括企业间拆借、关联企业间拆借以及个人拆借)的借款。
借款的来源,我们在审核中所应关注的主要是借款合同、付息发票。非金融机构的借款,我们应关注的事项包括有无借款合同、合同中对于借款利率的约定、关联企业借款总额与其注册资本的比例等。这些事项将决定借款费用是否应进行调整和具体的调整金额。
非金融机构借款未签合同时,根据《中华人民共和国合同法》关于“书面合同”的规定,未签合同可视为无合同,而在借款性质上即可视为无偿。所以,在未签合同的情况下,企业不得扣除相关的利息费用。借款中约定的借款利率高于金融机构同期、同类贷款利率部分应当予以调整,低于金融机构同期、同类贷款利率按约定并实际支付的利率在税前扣除。关联企业和股东个人的借款不得超过企业注册资本的50%,超出的借款部分其利息支出应予以调整。严格审核利息费用的支付情况,凡是预提而未实际支付的部分,一律应予以调整。
房地产开发企业借款费用的特殊之处,在于它要在开发成本和费用之间按照法定的界限进行分配。一般情况下,税法规定的原则是属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。正是因为这种特殊性的存在而在税收审核中(主要是企业所得税和土地增值税)中产生了诸多的调整变化。
涉及到的企业所得税。利息费用在企业所得税前扣除,最为明确的界限就是开发项目的完工时间。时间的界限应以项目竣工备案表为准,具体的情况包括:
1.开发项目未能竣工的,年度企业所得税申报时不得在期间费用中列支利息费用。
2.开发项目已经竣工并销售完毕的情况下,区分利息费用在成本和费用之间的分摊不再具有实质的意义,即使分摊并未完全按照竣工时间的要求进行,也不再进行调整。
3.企业同时开发多个项目的,利息费用的分摊会遇到一定的难度。这时不仅要注意项目的完工时间,还要考虑项目的开工时间。在具体的审核中,应该掌握以下原则:前一项目尚未完工而后一项目已经开工的,实际产生的利息费用应在项目间进行分配。分配时可以参考借款合同有关借款用途及对象的条款,也可以采用一定时期内相对稳定的、按照某一指标的分配方法,比如按工程的进度、资金的占用等。前一项目计入成本的费用仍以该项目的完工时间为最终的界限。
前一项目已经完工但后一项目尚未开工的,前一项目按照完工时间确认为成本;前一项目完工至后一项目开工时间的期间内,发生的借款费用确认为期间费用计入当期损益。后一项目开工后的利息费用计入该项目的成本。
前一项目的完工时间与后一项目的开工时间大体相同时,发生的借款费用分别计入各自的成本。
涉及到的土地增值税。土地增值税对于利息费用的扣除主要采用两种方法,一是可以在项目间划分并能够提供金融机构证明的,利息支出可以据实扣除;二是如不能在项目间划分或不能提供金融机构证明的,可以按照取得土地使用权和开发成本两项合计的5%扣除利息费用。
所以,审核土地增值税时对于借款费用的具体程序是:1.不必关注计入期间费用中的利息费用数额;2.将计入开发成本中的利息费用全额剔除,以其余额作为计算土地增值税的基数;3.据实扣除利息费用的情况下,严格审核借款合同、付息发票以及利息费用在项目间的分配情况,以确认利息费用符合税法规定的扣除条件;4.按固定比例扣除利息费用的情况下,利息费用的真实性如何已变得不太重要,因而其审核程序可以从简掌握。
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您好,这里面的税率有没有什么方法让我们做单子的时候全部显示为零,或者类似的功能? 您好,这里面的税率有没有什么方法让我们做单子的时候全部显示为零,或者类似的功能?
票据类型选为收据是没有税率的。在哪选择?@CHANJET王:在您截图单据的表头上有票据类型可选择。表头 业务类型和 往来单位之间的 字段。谢谢
t1的往来单位导入到t3,显示导入成功,但到t3却查不到那个往来单位 t1的往来单位导入到t3,显示导入成功,但到t3却查不到那个往来单位[]
您根据往来单位名称进行查看下,若是导入时勾选了重新编码,则编码是不一样的@服务社区李珊:我在t3的往来单位导出成excel,然后查找的,没找到@ming_:我是直接查找商品名称的,也没找到@ming_:T1的商品信息不可以导入到T3中的@服务社区李珊:打错,是往来单位@ming_:手工添加一条该单位信息到T3中,往里单位编码和名称与导入T3中一致,若是不提示重复,则是未导入进去,您分别 备份好T1和T3账套数据之后,再服务社区,产品更新,T1里面下载财务增强包对应的T1和T3补丁安装并执行补丁脚本之后再导入进去。补丁下载地址:http://service.chanjet.com/chanjet/T1@服务社区李珊:t1往来单位导入到t3后没显示导入的往来单位@ming_:请您仔细看下我上条答复内容,在参照进行操作@服务社区李珊:t3增强包有没有新补丁@ming_:在我上面答复的地址中进行下载。您安装是哪个版本,就下载哪个版本的。@服务社区李珊:@服务社区李珊:已经打了补丁了的@ming_:那是因为T1往来单位的财务通编码和名称和T3中不一致。您将T1修改一致即可。您也可以查看财务增强包的视频,里面有详细的操作以及常见问题的解决方法: 链接: http://pan.baidu.com/s/1o76dHiy 密码: nnr5@服务社区李珊:T3都没显示那个往来单位 往来单位的编码是l03 名称是陈先生 导入的时候提示成功 但到T3查询这个往来单位 无论是编码还是陈先生 都显示没有@ming_:T3具体是哪个版本,T1和T3公用一个加密狗还是分开的?@服务社区李珊:公用的,t1是最新版,t3是10.8-1@ming_:在T3客户档案里面单独添加这个往来单位(往来单位的编码是l03 名称是陈先生 )会提示重复吗?@服务社区李珊:不会@服务社区李珊:手动添加后做账提示非法@ming_:那就是未导入成功的。 您重新做基础信息互导设置,注册检查下T3的年度和账套都不要选择错误了,例如选择A账套2015 年度了,但是做账使用是16年度,也会没有该客户信息的。@服务社区李珊:连错账套了,怎么清空t3的业务@ming_:若是清空,就是全部的都没有了。包括所有的业务单据和基础信息。使用账套主管登录系统管理,点击年度帐下的清除年度帐数据。慎用。操作前先备份数据@服务社区李珊:@服务社区李珊:往来单位已经导入了的,但生成的时候提示这个@ming_:检查下其他科目是否是挂了辅助核算,将其具体的辅助项目添加进去@服务社区李珊:挂了 就是T1有这个往来单位 但T3没有 然后就提示这个@ming_:您不是已经选择好账套将信息导入进去了吗。然后如下图,检查下该编码名称和T3是否一致@服务社区李珊:更多设置里面 客户编号和客户名称是有的 但到T3就找不到了 都是最新版的@服务社区李珊:难道又只有提交数据?@ming_:将这个财务通编码和名称信息清空之后再重新导入进去看下。@服务社区李珊:T3里面是有数据的 也能删除?@ming_:我指的是删除T1里面的财务通编码和名称,不是T3数据。删除之后重新导入客户档案信息。@服务社区李珊:我同事试过了 一样还是这样子@ming_:您将您的财务通编码界面和T1客户档案界面截图给我看下@服务社区李珊:随便一个往来单位?@ming_:针对您的报错信息,最终还是T1财务通编码和名称和T3不一致,或是T1和T3里面未同时有该信息导致的。您说的导入进去了,但是T3里面却没有该单位信息,那么当时T1里面的财务通编码是否是已经回写了,若是回写了信息但是T3里面没有则是数据有问题,数据未回写到T3客户表中,需要提交数据进行检测。若是未回写,则是您导入的方式问题,检测下导入的时候选择的T3年度和账套是否都正确。T3做财务连接的时候选择的年度和账套是否和做基础资料互导时一致。不一致则需要选择正确的年度和账套后重新导入
利息收入未进现金流量表,怎么弄? 利息收入未进现金流量表,怎么弄?[]
再现金流量项目中设置此科目。然后做凭证选择此科目后自动分配流量。财务费用—利息费用有贷方发生时需要做成借方红字,凭证界面点击流量按钮,勾上左下角“手工分配流量”,然后选择项目为“支付其他与经营活动有关的现金”,并且将金额修改为负数,保存凭证即可。
普及版做进货单的时候,票据类型选择:普通发票,表体明细字段的单价和金额就不显示,票据类型选择:收据或者专用发票单价和金额才会显示出来。是不是哪里有设置的地方? 普及版做进货单的时候,票据类型选择:普通发票,表体明细字段的单价和金额就不显示,票据类型选择:收据或者专用发票单价和金额才会显示出来。是不是哪里有设置的地方?[]
是系统默认的,普通发票的税是不允许抵扣的,需要全部计入入库成本,就不显示无税单价和无税金额字段,专用发票是区分的
你好,想问一下11.6普及版做期间结转后能不能修改核算的计价方式,就是把原来按存货计价改为按存货+仓库计价 你好,想问一下11.6普及版做期间结转后能不能修改核算的计价方式,就是把原来按存货计价改为按存货+仓库计价[]
无法修改。
用友U8行政事业专版在win98中用不了U8行政事业专版在win98中用不了
问题版本: | 806-U8.61 | 问题模块: | 804-系统环境 | 所属行业: | 0-通用 | 问题状态: | http://yun.kuaiji66.com公示 | 关 键 字: | 行政事业专版 | 适用产品: | U8行政事业专版 | 补 丁 号: | | 开放状态: | 用友云基地注册用户 | 原问题号: | | 提交时间: | 2008-1-8 | 问题名称: | U8行政事业专版在win98中用不了 | 问题现象: | 98操作系统+mssql2000,安装重启后在U8服务的查看产品登录情况可以看到授权数,但进入系统管理和信息门户分别提示演示版和演示期已到 | 原因分析: | 怀疑安装有问题,重装软件及数据库问题依旧 | 解决方案: | 估计为环境问题,换成2000的操作系统,问题解决 |
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用友新年度总账与明细账不符新年度总账与明细账不符
问题版本: | 810-U6普及版3.1 | 问题模块: | 1-总账 | 所属行业: | 0-通用 | 问题状态: | http://yun.kuaiji66.com公示 | 关 键 字: | 总账与明细账不符 | 适用产品: | U821 | 补 丁 号: | | 开放状态: | 用友云基地注册用户 | 原问题号: | | 提交时间: | 2008-1-8 | 问题名称: | 新年度总账与明细账不符 | 问题现象: | 用户对新年度的数据从上年度结转过来进行过一些修改,特别是部门进行了调整。结果在总帐与明细帐等对帐时出现错误提示,并且数值往往相差一倍。 | 原因分析: | 修改了department表而未修改GL_accass辅助总账表内部门 | 解决方案: | 在软件内修改了部门后需在GL_accass辅助总账表内手工修改同样的部门 |
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上个月用还好好的,今天登陆说初始化系统失败 上个月用还好好的,今天登陆说初始化系统失败[]
初始化失败是数据库和软件之间连接出现问题,请参照下面的步骤进行操作 第一,控制面板,管理工具,服务中开启数据库服务 sql server 或mssqlserver 第二,打开商贸宝服务器,将127.0.0.1换成计算机名,管理员sa不能更改,输入正确的数据库密码之后再测试 第三,第二步测试不成功,您参考学堂文库中的 更改SA口令为空 方法,将sa密码清除之后再重新做数据库测试连接之后再登录软件进行操作 文档网址:http://service.chanjet.com/zhi ... 0cd4a 具体方法步骤可以参考学堂--学习文库--T1中的初始化失败的解决方法: http://service.chanjet.com/zhi ... a8e88
各位请教一下,用友T3普及版10.8Plus2,电脑是W732位系统,断网后显示“产品未检测到合法的license授权请重新进行产品加密狗注册!”下载补丁升级又显示“未检测到系统中安装主产品,无法进行升级,安装程序将退出!”。已经做过无网络注册申请了,怎么才能电脑不联网正常使用,急!急!急!联系电话:15315918852 各位请教一下,用友T3普及版10.8Plus2,电脑是W732位系统,断网后显示“产品未检测到合法的license授权请重新进行产品加密狗注册!”下载补丁升级又显示“未检测到系统中安装主产品,无法进行升级,安装程序将退出!”。已经做过无网络注册申请了,怎么才能电脑不联网正常使用,急!急!急!联系电话:15315918852[]
无网络注册申请流程走完后,不会生成cjt文件,看看你是不是又生成了,删除掉,还有看一下,你当时提交的申请的加密狗号是不是你现在的加密狗号,因为有可能你做过升级等,会有一个新的条码即新的加密狗号,提交申请需要使用新号码提交。都看了,C\windows\system32下只有一个cjt文件,加密狗号也是相同的,确定没有升级@高兵_16794:正常走了流程是不会生成cjt的,有cjt生成本身就有问题,把cjt删除。还有查查,确定一下最新加密狗号,还是不行联系一下商务吧http://tregister.chanjet.com/chaxun.aspx
查询收发存汇总表需求 查询收发存汇总表需求
通知识库问题号: | 26970 |
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适用产品: | T6系列 |
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软件版本: | 1089-T6-企业管理软件V6.0 |
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软件模块: | 18-库存管理 |
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问题名称: | 查询收发存汇总表需求 |
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问题现象: | 查询收发存汇总表体现,期初为0、本期收支为0、结存为0的记录? |
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问题原因: | 操作流程设置 |
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关键字: | 收发存汇总表 |
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解决方案: | <P>正确操作步骤如下:</P> <P>1,库存管理-账表-收发存统计表,过滤条件设置:显示零结存存货设置为“否”。</P> <P>2,业务规范选择“发生业务”即可</P> |
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行业: | 0-通用 |
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补丁编号: | |
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解决状态: | 2-最终解决方案 |
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录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
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最后更新时间: | |
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金融企业有哪些资产可以计提贷款损失准备金? 金融企业有哪些资产可以计提贷款损失准备金?
根据部、国家总局《关于金融企业贷款损失准备金税前扣除政策的通知》(财税[2012]5号),准予税前提取贷款损失准备金的贷款资产范围包括: (1)贷款(含抵押、质押、担保等贷款); (2)银行卡透支、贴现、信用垫款(含银行承兑汇票垫款、信用证垫款、担保垫款等)、进出口押汇、同业拆出、应收租赁款等各项具有贷款特征的风险资产; (3)由金融企业转贷并承担对外还款责任的国外贷款,包括国际金融组织贷款、外国买方信贷、外国政府贷款、日本国际协力银行不附条件贷款和外国政府混合贷款等资产。
用友T3 2007年新会计准则财务报表用哪个报表模板? 用友T3 2007年新会计准则财务报表用哪个报表模板?
您好,您可以新建报表的时候选择一般企业(2007年新会计准则)@畅捷服务胡跃梅:如果选择一般企业(2007年新会计准则),那个资产负债表就不平了,还有好多都没有数据,还有损益表也是。您好,您可以到总账--设置--选项中其他页签查看您的行业性质,然后出报表的时候再来选择这一行业性质模板,资产负债表不平,从以下几方面检查: 1、检查凭证是否都已经记账了,报表公式中的科目编码和实际帐套的科目编码是否一致 2、损益类科目是否还有余额,是否都已经做了期间损益结转 3、是否账套中新增加了一级科目,但是在资产负债表中没有添加这个科目进行取数 4、未分配利润这一项的公式通常为未分配利润科目+本年利润科目,检查公式是否正确 其他的方面和总账-余额表中各个科目核对,检查哪一项取数不正确或者没取到数@畅捷服务胡跃梅:行业性质就是(2007年新会计准则),只增加过二级科目,然后我用了国税申报的哪个模板里的资产负债表和损益表,数据到时出来了,也不知道对不对,那个损益表里面的财务费用没有数据,但是凭证都做过了。您好,您可以查看下损益表的财务费用取数公式是什么,然后再跟余额表来对照@畅捷服务胡跃梅:@畅捷服务胡跃梅:@畅捷服务胡跃梅:这个是国税申报里面的公式您好,从以上截图看出取的是该科目的借方发生额,您可以到余额表中找到财务费用科目,然后看其借方发生额是多少,另外,费用类科目一般取得都是借方发生额,所以填制凭证时,费用类科目的发生都要登记在借方,如果贷方有发生额也要以红字体现在借方。@畅捷服务胡跃梅:那我还是继续用那个国税申报,还是要用那个一般企业(2007年新会计准则)。您好,建议您用跟您建账行业性质一致的报表@畅捷服务胡跃梅:那就是还是要用一般企业(2007年新会计准则),但是数据出不来我是真的没办法了。您好,数据出不来请问是具体哪里没有数据,可以截图看下吗@畅捷服务胡跃梅:我明天把那个一般企业(2007年新会计准则)和国税申报的那个报表一起截图给你看。我怎么可以联系到你吗?@腰子要多吃:您好,请您将您的报表公式截图上来看下@畅捷服务胡跃梅:你的邮箱是多少我发那个资产负债表给你。您好,为了防止您的数据外漏,请您直接将有问题的科目公式截图看下@畅捷服务胡跃梅:第一个是国税申报的,第二个是一般企业(2007年新会计准则)的。你看看您好,已经在您8-14日 的问题中回复了具体检查和修改公式的方法,请您查看下
固定资产无法参照部门 固定资产无法参照部门
U8知识库问题号: | 2736 |
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解决状态: | 临时解决方案 |
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软件版本: | 8.50 |
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软件模块: | 固定资产 |
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行业: | 通用 |
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关键字: | 无法参照部门 |
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适用产品: | 850 |
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问题名称: | 固定资产无法参照部门 |
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问题现象: | 卡片增加无法参照部门 |
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问题原因: | 经查DEPAREMENT表与FA-DEPARTMENT表不一致 |
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解决方案: | 修改两表中部门一致后即可 |
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补丁编号: | |
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录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
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最后更新时间: | |
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取消‘采购类型编码’采购发票列表过滤条件 取消‘采购类型编码’采购发票列表过滤条件
通知识库问题号: | 36438 |
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适用产品: | T6系列 |
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软件版本: | T6-企业管理软件V6.1 |
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软件模块: | 采购管理 |
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问题名称: | 取消‘采购类型编码’采购发票列表过滤条件 |
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问题现象: | 打开采购发票列表时,过滤条件中的‘采购类型编码’如何取消? |
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问题原因: | 见问题答案。 |
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关键字: | 采购发票列表过滤条件 |
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解决方案: | 先在“采购管理”下‘业务’后的‘发票’中打开‘采购发票列表’,点击上方‘滤设’按钮,在‘定义过滤条件’页签,过滤条件项中选中‘采购类型编码’,勾选‘不可见’,点击‘确定’,再点击上方‘过滤’按钮时,便没有‘采购类型编码’过滤条件。 |
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行业: | 通用 |
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补丁编号: | |
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解决状态: | 最终解决方案 |
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录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
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最后更新时间: | |
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审核销货单时出现这种情况该怎么处理??谢谢 审核销货单时出现这种情况该怎么处理??谢谢
系统管理,运行管理,任务管理,清除异常登录信息记录。@畅捷支持侯椿寳1976:这和两个账套主管同时登陆有关吗??还是系统的问题[/疑问]是跟账号登录了限制模块允许的并发数时,才提示。@畅捷支持侯椿寳1976:谢谢你 辛苦了[/玫瑰]
用友U8.52容差错误U8.52容差错误
U8.52-容差错误
自动编号: | 13405 | 产品版本: | U8.52 | 产品模块: | 销售管理 | 所属行业: | 通用 | 适用产品: | 所有 | 关 键 字: | 容差错误 | 问题名称: | 容差错误 | 问题现象: | 客户在修改二月份一张发货单的时候发现修改了存货单价以后,发货单无法保存,提示“容差过大。。。。。。”。在销售选项中看到单比和整单容差都是0.36。根据容差公式计算出来的容差也小于0.36。后来发现不改单据体的内容,即便是修改任意表头项目也会提示容差过大,无法保存单据。 | 原因分析: | 经过后台跟踪数据发现在表“DISPATCHLISTS”中,“iunitprice”(存货单价)和发货单上显示的存货单价不一致。这样的现象很奇怪,以前还没有遇到过。 | 解决方案: | 将表“DISPATCHLISTS”中,“iunitprice”相应字段的值改为和发货单的存货单价一致,然后再修改发货单,保存成功。还有一种解决方法是删除掉这张发货单,然后重新做一张正确的单子也可以。
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