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房地产开发企业企业所得税的税收筹划——转让定价避税法

2019-4-9 8:0:0 用友NC小编

房地产开发企业企业所得税的税收筹划——转让定价避税法

房地产开发企业企业所得税的税收筹划——转让定价避税法

(一)转让定价的概念

  房地产开发企业转让定价,是房地产开发公司集团内部或利益关联方之间为了实现其整体战略目标,有效协调集团内各个单位之间或利益关联方之间的关系,谋求整体最大限度的利润而实现的一种交易定价。它一般只会发生在关联房地产开发企业的内部交易,但也不排除有业务关系的房地产开发企业进行此类交易的可能。

  所谓关联房地产开发企业,是指两个或两个以上房地产开发企业在管理、控制或资本等方面存在着直接或间接关系的房地产开发企业,包括房地产开发总机构与它的分支机构、同一房地产开发总机构的不同分支机构、房地产开发母公司与子公司、同一房地产开发母公司的不同子公司等。

  (二)转让定价的常见表现形式

  在实践中,转让定价的表现形式多种多样,几乎涉及到关联房地产开发企业一切经济活动内部和经营成果。我们可以从以下几个方面对之加以归类分析。

  1.货物购销

  在关联房地产开发企业内部交易中,货物购销占有非常重要的地位,涉及施工材料、开发产品等有形货物的买卖。

  (1)通过施工材料(如水泥、砖块、沙子等)的购销价格的“高进低出”来影响关联房地产开发企业的开发产品成本。例如,由房地产开发母公司向子公司低价供应材料,或由房地产开发子公司高价向房地产开发母公司出售施工设备,以此降低房地产开发子公司的开发产品成本,使其获得较高利润。反之,通过房地产开发母公司高价向房地产开发子公司出售施工材料,或房地产开发子公司向房地产开发母公司低价出售施工设备,来提高房地产开发子公司生产成本,这就减少了房地产开发子公司的利润。

  (2)房地产开发母公司利用掌握的国际营销网络操纵房地产开发子公司产品的销路,压低或提高对房地产开发子公司开发产品的收购价格。在利用房地产开发子公司系统的销售机构推售房地产开发母公司开发的产品时,则可以通过提高或压低佣金回扣支付的形式,影响房地产开发子公司的销售收入。

  (3)在货物购销过程中,利用房地产开发母公司控制的运输系统,通过向房地产开发子公司收取较高或较低的施工设备和材料(如水泥、沙子等)运输装卸和保险费用,来影响房地产开发子公司的销售成本。

  (4)在房地产开发母公司与房地产开发子公司之间人为制造呆账、坏账损失赔偿等,以此增加房地产开发子公司的费用支出。

  2.贷款往来

  通过提供贷款利率的高低来影响房地产开发子公司开发产品的成本费用。例如,房地产开发母公司利用本系统的金融机构向房地产开发子公司提供优惠贷款,不收或少收利息,则可使房地产开发子公司减少生产费用。相反,也可以通过高昂的利息费用来增加房地产开发子公司的生产成本。在公司集团内部以借贷方式循环使用资金,有些交易是预先支付利息,有些则利用利息差额来达到避税目的。前一种情况是,当一个公司预期本年度将赚取巨额利润而要缴纳较多税款时,该公司赶在其会计年度结束之前,从关联房地产开发企业借入一大笔贷款。借款条件是需要就该贷款先支付整个贷款期的利息,由此将利息支出列入当期纳税扣除,缩小了利润额;在这一会计年度结束后,该公司即偿还贷款。后一种情况是,一个盈利公司通过借入一笔按市场利率计算的巨额贷款,然后转贷于关联房地产开发企业,并按一个象征性的低利率计算利息,等以后年度再调整为按市场利率计算。这一借入贷出利息之间的较大差额,会造成以当期亏损来冲抵利润,从而推迟当年的纳税义务。

  有的国家和地区,对贷款利息征税而对存款利息不征税,关联房地产开发企业可以利用这一规定避税。一方面,一家需要借款的公司利用关联房地产开发企业持有的银行存款作为抵押,从而获取银行贷款,然后要求就该贷款扣除利息开支;另一方面,持有存款的关联房地产开发企业作出安排,收取不须课税的存款利息。

  3.劳务的提供

  劳务涉及的范围很广,相关联房地产开发企业之间提供的设计、广告、咨询等劳务活动中,均存在收费与否和劳务收费标准的高低问题。甚至总机构管理活动的存在也被视为一种劳务,要按一定比例向各分支机构分摊管理费用,跨国(地区)公司通过对这些劳务的收费与付费的高低,影响公司集团不同成员的成本与利润。比如,向房地产开发子公司索取过多的管理人员年薪)摊入向房地产开发子公司收取的管理费,增大了房地产开发子公司成本,以此减少房地产开发子公司的利润。

  4.无形财产的使用与转让

  房地产开发母公司通过对施工设计技术、商誉等无形财产的使用与转让,以及收取特许权使用费的高低,对房地产开发子公司的成本和利润可以施加影响。这类使用费的支付有的影响房地产开发企业集团资本构成的变动,有的影响收入及成本费用的分摊。

  5.固定资产的购置与租赁

  固定资产购置额的高低,在以固定资产作价投资的情况下,既影响房地产开发企业的股权份额,也影响折旧费的摊销。例如,房地产开发母公司向房地产开发子公司提供的施工设备价格,直接影响摊入房地产开发子公司的开发产品成本,提高固定资产原值,意味着加大折旧费,必然增加房地产开发子公司的生产成本;反之,则会减少成本。

  当固定资产的购置涉及关联方之间可折旧资产的转让时,由于各国(地区)对资本收益的税务处理方式不同,会使房地产开发企业通过转让定价转移利润或将利润转化为资本收益。

  在施工设备租赁领域中,由于各国(地区)对国际租赁业务中应由哪一方计提折旧,哪一方可以扣除费用,以及由谁承担风险等问题的规定不尽一致,房地产开发企业可以设法利用这些差异达到避税的目的。租赁费的高低,会直接影响交易双方的收入和成本。

  在以上诸方面的转让定价中,房地产开发企业是采用高定价还是低定价的形式,取决于母、子(总、分)公司所在国(地区)的税率高低、控股比例和公司集团战略目标等诸多因素。

  (三)转让定价的动机

  转让定价的动机包括税务动机(也称财务动机)和非税务动机(也称非财务动机)两个方面。

  1.税务动机

  税务动机主要出自减轻税负方面的考虑,而且与公司税的关系最为密切。由于公司集团的各成员分布在不同的国家中,公司常常利用各国(地区)间税率和税收规则方面的差异,使其高税国(地区)一方的实体降低对低税国(地区)一方相关联实体的售价,压低收费和费用分配标准;反过来,低税国(地区)一方的实体提高对高税国(地区)一方相关联实体的售价,提高收费和费用分配标准,借此手段把一部分应在高税国(地区)实现并纳税的利润,转移到低税国(地区),高税国(地区)因此减少的税收收入,一部分转化为低税国(地区)的税收收入,另一部分直接增加了整个公司的税后所得,达到了减轻税负的目的。在税负差异较大的两个国家,关联房地产开发企业间的转让定价,常常表现出极为明显税务动机。通过转让定价,减轻公司税税负,逃避预提税,增加外国税收抵免额。

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房地产开发企业营业税税收筹划——营业税的纳税义务人

房地产开发企业营业税税收筹划——营业税的纳税义务人 房地产开发企业营业税税收筹划——营业税的纳税义务人

(一)营业税纳税义务人的基本规定

  营业税纳税义务人,是在中华人民共和国境内提供应税劳务,转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。

  1.单位

  是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位。按照全国人大常委会关于外商投资企业、外国企业适用营业税的决定,单位中还应包括外商投资企业和外国企业。

问题解答

  • 企业纳税年度内“应计未计扣除项目”归纳汇总

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      财政部、国家税务总局《关于企业所得税几个具体问题的通知》(财税[1996]79号)规定“企业纳税年度内应计未计扣除项目,包括各类应计未计费用、应提未提折旧等,不得移转以后年度补扣”。这里的扣除项目通常是指纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的按税收规定准予在税前扣除的成本、费用和损失。按会计核算习惯或称谓及扣除项目性质和扣除方式的不同可归纳为以下十大类:

  • 企业股权投资的税收筹划

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    企业股权投资的税收筹划 企业股权投资的税收筹划 股权,是指通过投资取得被投资单位的股份。企业对其他单位的股权投资,通常是长期持有。随着市场经济深入发展,越来越多企业用股权投资进行资产运营,以期获得一定的经济利益。对此,国家陆续出台过一些相关政策,企业须予以关注。   共担投资风险不征   《部 国家总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定,以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。对股权转让不征收营业税。   而《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函发[1997]490号)规定,根据《营业税税目注释》的有关规定,以不动产或无形资产投资入股,与投资方不共同承担风险,收取固定利润的行为,应区别以下两种情况征收营业税:①以不动产、土地使用权投资入股,收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税;②以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股,收取固定利润的,属于转让无形资产使用权的行为,应按“转让无形资产”税目征收营业税。   综上所述,共担风险构成实质性投资的,对无形资产、不动产投资不征收营业税;收取固定收益,不共同承担风险,构成非实质性投资的,应按规定对无形资产、不动产投资征收营业税。   股权持有期间不得调整资产计税基础   《中华人民共和国法实施条例》第五十六条规定,企业的各项资产,包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等,以历史成本为计税基础。前款所称历史成本,是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或者减值,除国务院财政、税务主管部门规定可以确认外,不得调整该资产的计税基础。   《中华人民共和国企业所得》第十四条规定,企业对外投资期间,投资资产的成本在计算应所得额时不得扣除。但是《企业所得税法实施条例》第七十一条第二款规定,企业在转让或者处置投资资产时,投资资产的成本,准予扣除。也就是说,企业在取得投资资产环节应确认取得资产的计税基础,并在资产转让或处置时,作为计税成本扣减资产的转让或处置收入。企业持有资产期间的减值或增值,原则上不得调整该项资产的计税基础。对外投资的成本不得折旧和摊销,也不得作为投资当期的费用直接在税前扣除。   例:2009年1月1日,A公司以对C公司的一项长期股权投资换入B公司15%的股份,并准备长期持有,因为A公司对B公司不具有共同控制和重大影响,且该项投资在活跃市场上没有报价、公允价值不能可靠计量,所以A公司以成本法核算对B公司投资,换出长期股权投资的账面价值和计税成本均为1500万元。   暂不考虑其他因素影响。A公司账务处理为:借记长期股权投资B公司1500万元,贷记长期股权投资C公司1500万元。2011年9月10日,A公司将其持有的B公司股权全部转让,取得收入2300万元,A公司应确认股权投资转让所得为2300-1500=800(万元),账务处理为:借记银行存款2300万元,贷记长期股权投资B公司1500万元,贷记投资收益800万元。   需要注意的是,《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第七十一条第三款规定,投资资产按以下方法确定成本:(一)通过支付现金方式取得的投资资产,以购买价款为成本;(二)通过支付现金以外的方式取得的投资资产,以该资产的公允价值和支付的相费为成本。   股权处置佣金可按比例在所得税前扣除   《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税[2009]29号)规定,企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出,不超过以下规定计算限额以内的部分,准予扣除;超过部分,不得扣除。保险企业:财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%(含本数,下同)计算限额;人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。其他企业:按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。   例:2011年4月,A公司委托王先生转让该公司持有的N公司30%的股权,投资成本2000万元,A公司与王先生约定,转让价超过5000万元的部分,全部归王先生所有。10月,王先生为A公司找到一客户,双方签订的实际转让价格为8000万元。按照约定,A公司向王先生支付佣金3000万元,则A公司应就取得股权转让所得6000万元缴纳企业所得税。但允许A公司在所得税前列支的支付给王先生的佣金,不得超过合同确认的收入金额的5%,即8000×5%=400(万元),超过部分不得在税前扣除。   需要注意的是,财税[2009]29号文件还规定,企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同,并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外,企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出,应当通过折旧、摊销等方式分期扣除,不得在发生当期直接扣除。企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额,并如实入账。

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  • 企业支付给个人的佣金是否可以在税前列支?以及税前列支的条件?

    企业支付给个人的佣金是否可以在税前列支?以及税前列支的条件?

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    家园改版后,有问题第一不是百度,而是到家园来。亲们给我解答哦。[/龇牙]
    用合法凭证可扣除
    参考如下
    财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知财税[2009]29号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:为规范企业所得税税前扣除,加强企业所得税管理,根据《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(以下合称新税法)有关规定,现将企业发生的手续费及佣金支出税前扣除政策问题通知如下:一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出,不超过以下规定计算限额以内的部分,准予扣除;超过部分,不得扣除。1.保险企业:财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%(含本数,下同)计算限额;人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。2.其他企业:按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同,并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外,企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。三、企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。四、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出,应当通过折旧、摊销等方式分期扣除,不得在发生当期直接扣除。五、企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额,并如实入账。六、企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料,并依法取得合法真实凭证。七、本通知自印发之日起实施
    @谭小姐_485194:[/强]
    家园回答及时性,专业性不错。
    百度搜来的,哈哈,只记得扣除是收入的*5%,详细的还得条例在那里.
    财税[2009]29号
    在解读财税[2009]29号文件前必须明确手续费及佣金的含义,根据财税[2009]29号文件精神,手续费及佣金至少包括:企业实际发生的、与企业的生产经营相关的、签订书面合同或协议的、签订合同或协议的单位或个人应该是具有合法经营资格中介服务的机构或个人,不包括交易双方及其雇员、代理人和代表人等。

    财税[2009]29号文件第二条规定,企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同,并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外,企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。

    第二条第一款第二款的规定主要是为防止虚假交易。如果使用银行转帐,容易有迹可查;如果使用顶账、扣款、以物抵账或挂应付款等方式,将有交易对象,也能查到线索、结果,能起到加强管理的作用。

    第三款规定说明企业发行股票等权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除,而发行企业债权等债务性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金是可以税前扣除的。因此,企业在进行筹融资决策时,必须考虑发行股票与债券的手续费及佣金的税前扣除问题。

    第三条 企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。

    企业必须分清手续费及佣金与回扣、业务提成、返利和进场费等费用的界限,不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利和进场费等费用,以逃避税前扣除的相关限制。

    第四条 企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出,应当通过折旧、摊销等方式分期扣除,不得在发生当期直接扣除。

    企业必须分清资本性支出与费用化开支的界限。凡是应该计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出,不得计入当期的销售费用而一次性税前扣除,必须按照企业会计准则的规定,通过折旧、摊销等方式分期扣除。

    例如:2009年2月18日某企业通过竞拍成功获取土地20亩,其土地价款为5000万元。按照与拍卖公司签订的《拍卖合同》约定,该公司应支付土地拍卖佣金100万元。这100万元的拍卖佣金,应按照土地使用年限分年摊入成本费用而于税前扣除。如果该企业将100万元的拍卖佣金计入了2009年的当期费用,按照财[2009]29号文规定,是不可以税前扣除的。

    第五条 企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额,并如实入账。

    第六条 企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料,并依法取得合法真实凭证。

    说明企业必须如实核算收入与支出,不得将应该支付的手续费及佣金直接冲减服务协议或合同金额。

    例如:A房地产开发企业与B营销代理公司签订了《商品房委托代理销售合同》,合同中约定销售总金额为1亿元,A企业支付销售佣金200万元(占合同金额的2%)。正确的处理方式是:B公司将商品房销售款1亿元按照合同约定支付给A企业,而A企业也支付B公司销售佣金200万元,并按相关规定取得票据,A企业支付的佣金是可以税前扣除的。但是,如果B公司将销售佣金200万元从应该支付的商品房销售款1亿元中扣除,仅仅支付A企业9800万元,A企业按照9800万元作为销售收入处理。那么,按照财税[2009]29号文件规定,A企业的收入是不能以抵减销售佣金后的金额进行处理的。
    @xuhejie:[/强]
    合同、完税证明,再考虑税前扣除吧。
    @谭Tracy:支付给国外个人的佣金,未超过所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%的,所得税可以扣除,除了企业所得税,还需要缴纳别的税吗?

  • 各位老师,我是第一次做做会计账目,麻烦你们教我这笔业务应该怎样做会计分录?比较急,拜托了哦

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    收入:
    借:银行存款/现金 9900
    贷:主营业务收入 9900(不交税的情况)/
    主营业务收入 9900/1.03=9611.65
    应交税费-应交增值税-销项税 288.35(小规模)/
    主营业务收入 9900/1.17=8461.54
    应交税费-应交增值税-销项税 1438.46(一般纳税人)
    支出:
    借款:借:其他应收款-个人XX/单位XX 5000
    贷:银行存款/现金 5000
    借:管理费用-业务招待费2700
    -车辆使用费 661
    贷:银行存款/现金 3361
    返利这个就不清楚你们是什么情况了,如果是中间人介绍给的回扣的情况我是计入销售费用的
    @菲你莫属: 返利是给合伙人的(相当于导游)该怎样做?
    @时间陌生了彼此:如果正规来说是一种长期行为相当于导游的话是计入工资薪酬的
    @菲你莫属:好了。真的好感谢你啊,我要像你学习![/咖啡]
    @漫舞轻扬1432556915:共同学习[/可爱]
    旅行社的团员就餐、途中费用是计入主营业务成本的~#财税实务#

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