房产开发公司开发商业用房如何计算土地增值税
房产开发公司开发商业用房如何计算土地增值税
(一)资料
某房产开发公司是集体企业,专门从事普通住宅商品房开发,几年来有关生产经营情况在缴纳土地增值税上与税务机关存在分歧。企业于2000年6月9日委托华瑞税务师事务所为其纳税情况进行审查。经查阅有关账证,获得如下资料:
1.1993年9月9日,房产公司与经纬机械厂签订房产转让合同,合同规定,房产公司以分期收款方式将“幢住宅楼卖给经纬机械厂作为集体职工宿舍,总售价2400万元,货款于1994~1996年末分3次付清,每年800万元。该住宅楼当时取得土地使用权支付的费用为300万元,开发成本为1000万元。
2.1999年10月3日,转让1992年已签订开发合同,并投入资金建成的一栋房屋,转让收入为1050万元(房价中含为当地政府代收的各种费用50万元),支付的土地使用权价款100万元,房地产开发成本300万元,房地产开发费用100万元,财务费用中的利息支出无法分项目分摊,且无金融机构的证明。
3.2000年3月2日,出售普通住宅用房一幢,总收入为1800万元。该房屋支付土地出让金200万元,房地产开发成本为900万元,利息支出为100万元,其中40万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。
(二)要求
请根据以上资料,逐项分析并计算该企业应纳的土地增值税(城建税税率为7%,印花税税率为0.5‰,教育费附加征收率为3%,当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%)。
(三)解答
1.税法规定,对1994年1月1日以前签订的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让,均免征土地增值税。因此,出售这幢房屋在1994年、1995年、1996年收取价款时均不予计征土地增值税。
2.税法规定,1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的,免征土地增值税。由于该房产在1999年转让,已超过规定的免税期限,因此应依法缴纳土地增值税。计算过程如下:
(1)允许扣除的房地产开发费用=(100+300)×10%=40(万元)
(2)允许扣除的税金=1050×5%×(1+7%+3%)=57.75(万元)
(3)从事房产开发加计扣除=(100+300)×20%=80(万元)
这里应当注意,对从事房产开发的企业,转让没有开发的土地不得享受20%的加计扣除。
(4)允许扣除项目金额合计=100+300+50+40+57.75+80=627.75(万元)
(5)增值额=1050-627.75=422.25(万元)
(6)增值率=422.25÷627.75×100%=67%
(7)应纳税额=422.25×40%-627.75×5%=137.51(万元)
3.确定转让房地产的收入为1800万元
确定转让房地产的扣除项目金额:
(1)取得土地使用权所支付的金额为200万元
(2)房地产开发成本为900万元
(3)房地产开发费用=(200+900)×10%=110(万元)
(4)从事房地产开发加计扣除允许=(200+900)×20%=220(万元)
(5)允许扣除的税费合计=1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)
(6)允许扣除项目金额合计=200×900×110×220×99=1529(万元)
(7)增值额=1800-1529=271(万元)
(8)增值率=271÷1529×100%=17.8%<20%
该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%,按规定免征土地增值税。
解题指导:
(1)如果房价中含有为政府代收的各项费用,则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税(和营业税)。相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用可以扣除,但不得作为加计20%扣除的基数。
(2)由于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用,故印花税不再单独扣除。
(3)应注意土地增值税征免范围的划分。财税字[1999]210号文件规定,从1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。
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代开的地税发票,他的会计分录怎么做,还需要计提吗? 代开的地税发票,他的会计分录怎么做,还需要计提吗?[]
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谢谢,填数量的问题解决了 谢谢,填数量的问题解决了[]
点击科目期初,然后右上方有个数量核算。
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凭证打印错误-107 凭证打印错误-107
U8知识库问题号: | 5467 |
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解决状态: | 最终解决方案 |
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软件版本: | 8.52 |
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软件模块: | 总账 |
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行业: | 通用 |
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关键字: | 打印错误-107 |
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适用产品: | U8 |
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问题名称: | 凭证打印错误-107 |
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问题现象: | 打印非套打凭证时提示-107错误 |
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问题原因: | 不详 |
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解决方案: | 把打印驱动程序有1600KIII改为1600K |
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补丁编号: | |
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录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
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最后更新时间: | |
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普通发票之通用手工发票式样 _1普通发票之通用手工发票式样
通用手工发票式样一 通用手工发票式样二
请问一下,我在填销售订单时单价不可以录入是怎么回事呀,什么权限需要设置呢?急急急 请问一下,我在填销售订单时单价不可以录入是怎么回事呀,什么权限需要设置呢?急急急[]
有可能的维护中心~用户权限~业务单据,找到销售订单,双击下,录入权限@畅捷服务周义刚: 给了的,但是可以录入,就是单价是显示的就是点点点@畅捷服务周义刚: 就是他录入任何单据就是没有单价@张燕RvU:权限的其它,有和查看金额权限勾选下
房地产开发企业所得税的纳税筹划——利用鼓励安置待业人员税收优 _0房地产开发企业所得税的纳税筹划——利用鼓励安置待业人员税收优
新办的城镇劳动就业服务企业,当年安置待业人员达到规定比例的,可在3年内减征或者免征所得税。 (一)优惠政策中安置待业人员的比例 分为如下两种情况: (1)新办的城镇劳动就业服务企业,当年安置待业人员超过企业从业人员总数60%的,经主管税务机关审查批准,可免征所得税3年。当年安置待业人员比例的计算公式为:
发货统计表过滤不出存货分类的一级编码 发货统计表过滤不出存货分类的一级编码
U8知识库问题号: | 4963 |
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解决状态: | 最终解决方案 |
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软件版本: | 8.52 |
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软件模块: | 销售管理 |
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行业: | 通用 |
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关键字: | 发货统计表 |
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适用产品: | 850以上 |
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问题名称: | 发货统计表过滤不出存货分类的一级编码 |
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问题现象: | 在销售管理中,按存货分类的一级编码过滤发货统计表无法无滤,按末级编码可过滤。 |
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问题原因: | 存货分类的过滤条件是设置为匹配所有字符 |
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解决方案: | 将发货统计表的报表设置条件中存货编码的字符串比较方式改为“使用通配符A*方式”即可 |
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录入日期: | 2016-03-16 15:23:45 |
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最后更新时间: | |
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弹性平台——弹性平台点评 弹性平台——弹性平台点评
1.弹性平台依据税率幅度而永恒存在 有税收,便少不了税率;有税率,便难以避免税率幅度的存在。在古代“官山海” 制度下,各地的税收交纳也不是铁板一块,而是存在着浮动。在现代,税率的幅度成为体现税收公平与效率的一大关键,成为体现国家政策,因地制宜发展经济的重要手段。 税率幅度存在的根源究竟何在呢?一句话,经济差别。经济差别包括地区差别、级差收益差别、经济发展阶段差别等。我国地广人多,国情中最重要的一点便是地区经济发展不平衡。另外,级差收益不均,可能源于资源矿产的优劣,土地开发和利用程度的不同,这些都是无法人为来强制统一的,所以税率幅度是永远存在的。
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关注没发票就不能做费用扣除入账,即使按无票费用入账,到企业所得税汇算清缴时,还是要调增缴纳所得税,让你们老板把发票补齐吧@有求必应: 那么大金额,补什么发票呢……如果是不介意所得税调增呢
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