房产商延期交房的账务处理
2016-6-15 0:0:0 用友NC小编房产商延期交房的账务处理
房产商延期交房的账务处理近日,某房地产企业负责人咨询,房产商延期交房,承诺由其关联物业公司直接减免业主若干月的物业费,物业公司直接开具发票给房地产公司,房地产公司是否可以据此税前列支,并计入土地扣除项目?此种问题在中较为普遍,核算简单而处理较为复杂。
会计核算方面,如果开发商直接支付业主交房违约金,依据违约赔偿协议和支付证明,一般处理为借记“营业外支出”。这笔违约金能否税前扣除呢?《法》第八条规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应所得额时扣除。《企业所得实施条例》第三十三条规定,《企业所得税法》第八条所称其他支出,是指除成本、费用、税金、损失外,企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。因此,开发商依据合同约定支付的经济合同违约金作为与生产经营活动有关的、合理的支出,可以在税前扣除。
交房违约,开发商多是收钱痛快出钱难,往往会以自己控制的物业公司减免物业费的方式化解矛盾,减少资金支出,但此种安排应考虑存在的税务风险。
第一种情况:物业公司直接减免物业费,物业公司不做收入。此种方式下,开发商账面上未体现违约金,似乎与其无关,但根据企业所得税相关规定,视同其放弃权益,不能税前扣除违约金。物业公司暗抵的物业费在账面上虽表现为未计收入,根据《暂行条例》第七条的规定,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。所以,物业公司可以暗抵物业费,却不能不计算缴纳营业税。另外,《企业所得税法实施条例》第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院、税务主管部门另有规定的除外。所以,物业公司减免业主物业费,应做纳税调整处理。
第二种情况:开发商直接拨款给物业公司代业主缴纳物业费,并取得物业公司出具的发票入账。此种方式下,物业公司应收取的物业费由开发商代为支付,纳税正常,但其将应开具给业主的发票转开具给开发商不符合发票相关管理规定。开发商凭发票和违约金赔偿承诺作会计处理,将这笔费用计入营业外支出似乎没有问题,有问题的是开发商交房后承担的与本身业务无关的物业费支出,按照《企业所得税法》的精神,不属于与生产经营活动有关的、合理的支出,不能够在企业所得税税前扣除。另外,土地增值税扣除项目中开发成本的扣除不包括营业外支出等项目,并且房地产开发费用的扣除是按照一定比例计算的,而不是企业实际发生额,所以此部分费用同样不能抵扣土地增值税。
针对以上情况,笔者建议合并处理,开发商支付业主违约金,业主预交物业费,物业公司发票出具给业主,各自规范核算,正常纳税。对于开发商、物业公司来说,实质并未发生资金流出,业主最终也获得了实质利益。
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房屋装修费是否应并入房产原值缴纳房产税? 房屋装修费是否应并入房产原值缴纳房产税? 《国家总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)规定: 一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。 二、对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。 《企业——固定资产》(财会〔2006〕3号)规定: 第四章 后续计量 第十四条 企业应当对所有固定资产计提折旧。但是,已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。 折旧,是指在固定资产使用寿命内,按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。 应计折旧额,是指应当计提折旧的固定资产的原价扣除其预计净残值后的金额。已计提减值准备的固定资产,还应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额。 预计净残值,是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态,企业目前从该项资产 处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。 第十五条 企业应当根据固定资产的性质和使用情况,合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。 固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定,不得随意变更。但是,符合本准则第十九条规定的除外。 第十六条 企业确定固定资产使用寿命,应当考虑下列因素: (一)预计生产能力或实物产量; (二)预计有形损耗和无形损耗; (三)法律或者类似规定对资产使用的限制。 第十七条 企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式,合理选择固定资产折旧方法。 【专家点评】 对于房屋装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税,应根据装修涉及的工程而定。根据上述规定, 如果在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设施,则无论会计上如何核算,都要并入房产原值缴纳房产税。 如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换,仅是装饰性的普通装修,这些费用是否计入房产价值应根据会计相关规定来判断。具体判定方式,可参考上述规定。